本周一，恒大物业发布公告，将于11月23-26日招股，公司拟发行16.22亿股股份，其中公开发售约1.62亿股，国际发售约14.59亿股，每股发行价8.50-9.75港元，市值介于约918.92亿-1054.05亿港元之间，募资额在137.83亿-158.1亿港元之间。每手500股，入场费为4924港元，预期将于12月2日上市。

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一、常居中国物业服务百强前列

恒大物业是中国最大和增长最快的综合物业管理服务运营商之一，截至2019年底，以项目所覆盖城市数目计，恒大物业位列中国物业服务百强企业第二。其中，2017-2019年以净利润复合年增长率为195.5%的速度，在中国物业服务20强企业中排名最高。

公司管理的物业组合包括中高端住宅物业、写字楼及商用物业，并已订约管理其他如主题乐园、产业园、特色小镇及学校等物业类型。在管面积覆盖全国逾280个城市，已签约并服务1354个项目，总在管面积约为2.5亿平方米，而签约面积为5.1亿平方米，以应占签约销售计，自2017年起连续三年在中国物业开发商排名中位居榜首。

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二、多项经营指标领跑全行业

财务方面，2017-2019年及截至2020上半年，恒大物业的收入分别为43.99亿、59.03亿、73.32亿和45.63亿元人民币;净利润分别为1.06亿、2.39亿、9.3亿和11.47亿元人民币。毛利分别为4.32亿、7.23亿、17.54亿和17.37亿元人民币，其中，2017年至2019年的年复合增长率为101.4%，远高于中国物业服务百强企业平均增速。

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此外，盈利能力及股本回报方面，恒大处于港股物管板块的前三位，与碧桂园服务、绿城服务媲美。如盈利能力指标方面，2020年中期，恒大物业毛利率为38.1%，分别高于港股物管板块的毛利率平均值的30.8%、碧桂园服务毛利率的37.19%及绿城服务毛利率的20.57%;2020年中期恒大物业的净利率为25.1%，分别高于港股物管板块净利率平均值的19.04%、碧桂园服务净利率的21.3%及绿城服务净利率的8.22%。

股本回报率方面，据Wind数据显示，2019年全年，恒大物业的ROE为52.4%，分别高于港务物管板块ROE平均值的40.03%、碧桂园服务ROE的43.77%、绿城服务ROE的18.79%。

此外，共有23名基石投资人，投资金额约72亿港元，约占全球发售基础发行规模的48.7%。目前，中国恒大集团拥有恒大物业71.94%股权。在全球发售完成后(假设任何超额配股权未获行使)，中国恒大(03333.HK)于恒大物业的权益将减少至约59.04%。

三、头部物企仍受资本偏爱

从港股物管板块市场热度来看，内地物管板块依旧是市场热门题材。今年上市12只物业股，8只首日普涨。数据显示，年初至今港股内地物管板块平均涨幅为41.13%，其中碧桂园服务(06098.HK)累计涨幅为78.09%。作为行业头部物企，上市仍受资本偏爱，这从近期上市的融创服务(01516.HK)带动物管板块普涨便可窥见一斑。

截至2020年11月20日各物业股涨幅，资料来源：艾德一站通

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作者：艾德一站通

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