核心观点:

8月销售热度持续，成交同比增速创年内新高。从我们跟踪的重点城市高频数据来看，37城2020年8月新房销量同比增速为13.6%，创年内新高，8月销售热度持续。分一二三线城市来看，8月单月一、二、三线成交量同比分别为44.4%/-0.7%/21.2%，较上月成交增速分别+35.4%、-3.0%、+8.8%。8月销售热度持续，我们认为主要原因为：1）年初受疫情影响，房企推盘节奏延后，供给量持续放大；2）从去年12月份开始，全国首套平均房贷利率已连续9个月下降，从需求端对房屋的去化形成支撑。我们认为在目前的融资监管环境下，年内房企有较强的动力积极推盘促回款，加速竣工结算，来降低杠杆水平，并且随着销售旺季的到来，预计销售热度仍会持续。

上半年板块整体业绩下滑明显，现金流大幅改善。受疫情对竣工结算节奏的影响，板块上半年归母净利润增速大幅下降；总资产规模增速回落，杠杆率水平维持稳定；楼市修复超预期，现金流净额大幅增加，经营性现金流减少，流动性宽松的环境下，筹资活动现金流大幅增加。

监管机构形成重点房企资金监测和融资管理规则。近期，央行及住建部联合召开房地产企业座谈会，会议提出要“实施好房地产金融审慎管理制度”，并“形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。我们认为本次的监管政策体现了“房住不炒”大方针下的一惯性，是“房地产长效机制”中的组成内容，未来或逐步拓展到全行业，进行常态化监管。在降杠杆的大方针下，未来中小房企想通过高杠杆快周转的方式来实现弯道超车的可能性已经不大，行业格局逐步趋向稳定，增强了集中度提升的逻辑。

投资建议：在目前在降杠杆的大方针下，房企有较强的动力积极推盘促回款，加速竣工结算，来降低杠杆水平，并且随着销售旺季的到来，预计销售热度仍会持续。政策面还是保持一贯，在“因城施策”方针下个别城市的政策收紧并不代表全局，总体政策稳定。如果在未来对房企资金监测和融资管理形成常态化管理的环境下，依靠内生性增长、杠杆水平较低、运营能力强的房企将迎来发展机会建议把握三条主线精选公司：1）低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口；2）销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；3）物业管理行业标的：招商积余。