事件

7 月 15 日，深圳市住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。《通知》从限购、限贷、税收、普通住宅标准、热点楼盘销售、三价合一、二手房交易信息公开、整顿市场秩序等方面完善了深圳市的房地产调控细则。

评论

调控靴子终落地，时间点晚于预期。今年以来，由于深圳局部片区房价上涨速度较快，从 4 月开始几乎每个月深圳市场都有调控升级传言。调控 7 月中到来，时间点上晚于预期。

本次调控升级主要解决深圳房地产市场几个问题：①落户难度较其他一线城市较低，使得外来人员比较容易通过落户深圳，获得购房资格。②离婚增加购房名额。③深圳差别化信贷政策较其他一线城市温和，居民购房实际可使用的杠杆水平高于上海、北京。④ 深圳去年 11 月调整普通住宅认定标准后，大部分商品房可认定为普通住宅，交易摩擦降低导致房价上升较快。⑤热点新盘出现“千人打新”甚至可能出现的“万人打新”现象。

新政相当于给深圳楼市打补丁，较上海、北京整体并未更加严厉。①落户政策、离婚后购房资产等政策属于明显需要打上的补丁。②715 新的差别化信贷政策并未比上海、北京更加严厉，认房认贷方面仍留有余地。③普通住宅的认定标准较上海、北京宽松。④税收方面整体也较上海、北京宽松，但增值税减免条件由 2 年调整为5 年这一条深圳是更加严厉的。

预计 Q3 全国商品房销售量价仍将维持 Q2 良好的恢复势头，深圳的调控升级是因城施策的体现。由于货币环境整体宽松，加上国内新冠疫情控制得力带来经济复苏力度较大，我们预计三季度全国商品房销售的量和价将维持二季度的恢复势头，继续保持量价齐升。深圳的调控升级和行业整体的恢复进程并不冲突。

目前仍是房企明显的存货升值周期，存货升值和头部房企市占率提升仍是未来阶段的主要趋势。由于全国房价呈现回暖态势，房企处于明显的存货升值周期，销售利润率将触底回升。存货升值和头部房企市占率继续提升仍是未来阶段的主要趋势。

投资建议

存货质量提升周期对股价的推动是持续的，我们认为下半年房地产股票的上涨可以持续。并且我们认为头部房企的市占率提升将带来超额收益。看好万科 A、保利地产、金地集团、中南建设、金科股份。