中国房地产TOP10研究组直播对话百强企业总裁

突如其来的新冠肺炎疫情扰乱了房企的发展节奏，巨大的不可抗力下，高质量发展成为行业共识，企业掌舵人在稳中求进的总基调下，顺应市场大势，防范各类风险，提升发展质量，实现可持续的规模化发展。在此背景下，中国房地产TOP10研究组联席组长通过房天下直播平台连线百强房企总裁，共商房地产行业发展大计。

一、如何以产品力贯穿疫情周期？

疫情之下，消费者对房子提出了更高需求，如何根据消费者需求变化，打造出有竞争力的好房，抓住客户眼球成为目前各大房企的关注重点，这对产品力基础好的企业来说，既是挑战，更是机遇。产品力就是免疫力，一起看看百强房企为了产品力构建，下过哪些功夫。

莫天全：面对新的市场形势，彰泰如何在产品方面把握下一步的发展机会？

彰泰集团黄海涛：未来经济下行背景下，怎么做到比别人好，对我们每一家公司都是考验。这个时候品牌的重要性就格外突出了。我们现在要做好内功，产品力、服务力这“两力”一定要做好，特别是服务力。因为它是持续的，要把售前、售中，特别是售后做好。如何保证售后还继续做得很好，把口碑做好，把服务做好，把软实力提升起来，这是彰泰最关注的。把口碑做好，口口相传，营造一个好的品牌，这是我们竞争力提升的一个关键要素。

刘洪玉：房地产企业主要提供一种空间，这次疫情对我们未来的产品发展有什么启示？

阳光城朱荣斌：阳光城在此之前就已经未雨绸缪，2018年推出绿色智慧家的产品战略。绿色智慧家从“绿色健康，智慧科技，家文化”等三大维度十二大体系出发，探索更好的居住品质，成立的绿色智慧家研究院，专项研究绿色智慧家的产品，还和清华大学建立了深入合作，携手研究了健康人居的五大课题。经过这次疫情，我们也希望大家能够重视健康生活的环境与生活方式。

蓝城集团傅林江：我们要充分利用这段时机不断思考，如何进一步去完善我们的产品：首先，在产品规划中如何更好地发挥公共空间的活动功能；第二，产品的居住空间的功能需要强化；第三，未来社区当中的智慧社区的重要性提高；第四，关于污水处理，特别是下水道处理系统上需要有更好的设计的方案。另外，大的社区构建里面，关于居家养老、社区养老，服务范围与计划变得尤为突出和重要。另外一方面，社区医院和大健康管理在社区规划当中和应用服务当中变得非常重要。

黄瑜：上坤怎么去做一个好产品的实施？在这方面可以给大家一些具体的指导。

上坤集团朱静：我们认为好房子应当基于人对生存和安全的基本需求出发，从户内设计、智慧安全和景观规划三个方面升级住宅设计。上坤以自上而下的方式从客户端到设计端去落实好产品，前期根据业主需求进行产品需求调研，研发中心结合客户对理想住宅的需求形成产品设计的标准，最终作业指引书下发到各地方公司。此外，公司呼吁行业同仁不应为规模而规模，从而挤占了设计和产品酝酿的时间。同时，提倡有限的成本下做产品创新，严格区分敏感性与非敏感性成本，减少非敏感性成本，加强客户产品敏感性创新。

黄瑜：当代置业立足于做绿色建筑和产品的创新，疫情过后在产品方面将会有什么变化？

当代置业张鹏：疫情期间，当代置业苦练内功，进行产品创新，逐步提升产品的韧性。未来当代置业将从三个方面升级居住绿色健康产品：首先是社区健康防线，将从配套、运维、共享等传统规划层面作出改变，更加注重垃圾房等区域的安全卫生，提升日常生活高频度使用业态服务水平；其次是邻里健康防线，未来将通过邻里单元管控、零触通行、公区质量、全场景净水系统的升级解决人群交叉密集的公共空间健康安全；最后是居室健康防线将更加聚焦室内维度设计，通过高性能的外围护系统、独立的玄关系统、健康的厨卫系统在功能工艺方面要做深做透。

黄瑜：好的房地产上下游企业可以给房屋赋能，请问老板电器是怎么做的？

老板电器何亚东：疫情变化以后，大家对厨房的需求是有所变化的。我们从这方面入手来提升厨房品质从而为房屋赋能，提升房屋品质。首先在抽油烟机方面我们在持续升级，推出了更优质的产品中央抽油烟机；其次在洗碗机方面我们加快了研发进度，将产品提前推向市场；最后在消毒柜方面进行改型降本，达到快速普及的目的。

二、疫情下房企营销与投资的机会在哪？

疫情的发生对房地产企业的营销方式与拿地节奏均造成一定影响，但是危中有机。疫情影响下百强房企科学拿地、精准布局，同时积极进行营销变革，守护自己的业绩阵地。

莫天全：北部湾是广西经济发展的引擎，也在国家的战略发展中愈加重要，希望黄主席能向我们介绍下这个区域的发展机会。

彰泰集团黄海涛：国家支持经济发展投入较大资金来进行基建工作，其中一部分在西部，北部湾也由此获得了新的机会。同时，北部湾前有港口、后有腹地，旁边有边贸，濒临大湾区、靠近广东，因此在地理位置及国家政策上占据得天独厚的优势。此次疫情让人们意识到大城市人口密度大等的弊端，从而向往空气新鲜、有益健康的地方；北部湾气候适宜、空间环境适合安家养老，在市场经济、政策利好的条件下，房企下一步考虑如何打造漂亮的宜居社区、如何将北部湾推广出去。

莫天全：面对新的市场环境，特别是新的疫情过后，彰泰在营销方面应对的策略是什么？

彰泰集团黄海涛：疫情期间我们迅速进行调整，公司将销售作为导向，推出挂钩销售、全员营销、互相介绍等办法。此外将营销从线下转移到线上，通过网上直播、线上互动跟客户进行交流；而春节期间的返乡置业需求受到抑制，大部分购房者无法到售楼处看房，我们通过线上直播，通过视频给大家传递更多的房地产信息，以促进疫情过后的快速成交。

三、未来市场将走向哪里？房企应该反思什么？

疫情影响下市场的未来尚不是特别明确，未来市场究竟走向何方？房企应该在哪方面加强功课？让我们来看看百强房企是怎么说的。

莫天全：现在疫情在中国虽然得到了控制，但实际上对我们的销售形成了很大压力。在这种压力之下，黄总对今年的房地产市场有什么样的判断？

彰泰集团黄海涛：今年的市场肯定会受到影响，第一个季度表现不好会对企业后面形成压力，因为市场的容量在缩小，经济下行内外都存在，活下来的一定是适应环境的企业。房企要积极调整自己，争取先做强后做大，一定要把企业做好做强，这个时候品牌的重要性就格外突出。

莫天全：三盛怎么判断这次疫情对整个行业的影响，及疫情之后房地产市场的发展趋势？

三盛集团冯劲义：房住不炒仍是主旋律，局部城市因为疫情影响的程度不同会出现政策的宽松。政策的宽松可能不会直接影响到房地产，但是对客户端的流动性的购房支持应该有很大的改善。地产作为宏观经济的重要组成部分总得来说今年会有五方面的变化：（1）行业会回归到调节逻辑；（2）整个市场真正回归了“厢体”的逻辑；（3）城市回归的价值逻辑；（4）消费者回归到居住逻辑，把整个房地产原来的金融属性逐渐的剥离；（5）企业应该回归到有质量的增长核心。

刘洪玉：您认为这次的疫情对我们以后的房企有些什么启示？

蓝城集团傅林江：我们认为更重要的就是开发商如何进行转型升级和转变思维模式的问题。未来的开发企业一定是向综合服务这个方向去转型去努力，一切为了人们的生活，为了人们的美好生活和人们的便捷生活、快乐生活去做各种业态的定位、环境的营造、人们的各种软服务的体现。

黄瑜：在当下这种情况下，您怎么看中国房地产市场？怎么看未来中国房地产市场发展的机遇以及我们这个行业所面临的挑战？

当代置业张鹏：我把目前及未来的发展趋势总结为“三xin”：（1）短期有艰辛：现在房地产生态短期冲击较大，尤其是今年，媒体采访时候腰斩、断崖成了行业开年的主题词；（2）中期树信心：从地域时间周期上看短期冲击有限度。目前房地产行业仍然是经济的压舱石和稳定器，相信这一波疫情过去以后，适度的宽松政策的释放，房地产中长期才会平稳发展；（3）长期看创新：本轮疫情必定会催生一波创新机遇，虽然现在叫做房住不炒，还是三稳的基调下，但是增量和存量并举，开发和运营并存，今后将是一个常态。在这种环境下，我建议企业：（1）战略方向要适度超前，精通管理的宽待性，一定要有自己的预度；（2）增长模式的多样性，一业为主，多业为辅，要多开辟一些以主业为主的领域；（3）增强黑天鹅、灰犀牛冲击以后的免疫力、恢复力。