中国房地产TOP10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士

当代置业执行董事兼总裁张鹏先生

黄瑜院长：尊敬的各位来宾，大家下午好。这里是中国房地产百强企业家峰会直播现场。在这次百强企业家峰会中，TOP10研究组邀请了中国房地产百强企业的总裁进行直播对话，共商房地产发展大计。今天我们请到直播室的是当代置业执行董事兼总裁张鹏先生，张鹏先生在行业里大家都知道，非常有影响力，他对整个行业的发展非常熟悉，并且这几年带领当代走上了新的台阶，实现了非常稳定的发展。首先请问张总，在目前这种情况下，您怎么看中国房地产市场？怎么看未来中国房地产市场发展的机遇以及我们这个行业所面临的挑战？

张鹏先生：感谢黄院长的邀请，也预祝中指院的百强峰会圆满成功。应该说2020年开年确实不太平，这个是大家已经强烈感受到的。我总结为一疫未平，一役又起。主要是房地产的战役是持续进行的，当然我们也看到目前国内的疫情有所好转，但是海外和欧洲陆续又迎来了一些爆发期，全球经济进入了不太稳定的状态，这个对企业发展确实影响是全方位的，但是从企业的角度我认为现在最应该做的事情就是把当下的事做好做对，企业平稳发展，行业才能积极稳健。

我把目前面对的大环境、发展趋势总结为“三XIN”，叫做短期有艰辛、中期树信心、长期看创新。随着地产行业是一个传统的价值链非常长的产业，但是还是大有可为。为什么说短期有艰辛？因为现在虽然房地产生态短期冲击较大，尤其是今年，媒体采访时候腰斩、断崖成了行业开年的主题词，土地供应侧、土地出让延期暂停，出现了断层。生产供给侧、商品房无法保障持续的开发和上市，虽然大家都说复工复产，但是我看复工的多，复产还在陆续的进行。市场消费侧受制于销售周期，现在比较紊乱，销售行为几近暂停，数据黄院长比我更清楚。企业经营侧的，受困于现金回暖受阻而运行降速，这是我们企业能够感受到的。

第二，中期有信心。为什么这么讲呢？虽然现在看来对地产的冲击，但是从地域上和时间周期上是也限度的。目前房地产行业，我们认为仍然是经济的压舱石和稳定器，相信这一波疫情过去以后，适度的宽松政策的释放，房地产中长期才会平稳发展。比如西安、天津、重庆、合肥、杭州，都已经定向放松了。因为我们当代是做绿色建筑20年，最近我看到了一个利好的消息，就是济南出台了对绿色建筑的大好信息，它的政策上讲，消费者购买绿色建筑可以不受济南当地限购政策的约束，这其实是非常利好的一个政策。我相信其他的城市也会跟进。

第三，长期还是要看创新的。本轮疫情必定会催生一波创新机遇，虽然现在叫做房住不炒，还是三稳的基调下，但是增量和存量并举，开发和运营并存，今后将是一个常态。我认为长期靠创新可能在几个方面会发力：一是数字化的创新。数字化的创新背后就是科技创新，其实地产行业太传统了，过去它简单粗暴，高周转、高去化等等，今后我认为地产可能是两个趋势，一个是金融业，一个就是它会变成一个科技企业。像当代这样的公司，我觉得以后的升级过程就是一个科技型企业，我给它总结为叫做硬科技、黑科技和数字科技，数字科技是提升企业的运营管理，黑科技主要是跟房地产手里面大量的服务客户，他的舒适度、便捷性去改变舒适度、快捷性的黑科技，硬科技是跟建筑相关的，比如我们所讲的绿色节能等等。二是商业模式的创新。坚持长期主义，我认为今后叫做一业为主、多业为辅。现在很多地产商找到了第二增长曲线，在这些方面可能还要加大力度。这几个方面的创新都能促进长期的地产增量和存量并举的过程中找到新的机遇，当然最重要的，我还是觉得产品创新。过去我们讲就是卖，以后绿色健康是主流，而且这个已经形成了行业的共识，但是真做还是假做、浅做还是深做，我相信时间会有一个分享。当然，总而言之，我们认为地产的长期一定是朝阳产业，只要我们坚定的往前走，路就在脚下。

黄瑜院长：非常感谢张总，用“三XIN”把行业现状和未来以及对总体的预判，总结的非常到位。我觉得可能在过去的一段时间，疫情之中也好，疫情之前也好，当代置业一直主张的是绿色建筑，在这个领域里面一直走的比较前沿，在这一轮，特别是疫情之中有一些不同一般的举措，您也可以跟大家分享一下。另外一方面，从着眼未来角度，您也走的比较前沿，因为在房地产行业大家都坚持高周转或者快速做产品的时候，你们就立足于做绿色建筑和产品的创新。那在新的时期，您有什么新的思考也跟大家分享一下。

张鹏先生：谢谢黄院长。面对大的环境，其实我们最近，尤其是1月份我们就开始思考企业怎么面对这个大的环境。我想企业要形成强大的生命力，穿越目前的叫做危也好、机也好，危机并存也好，要形成强大的韧性，实现有质量的增长。这个韧性是什么呢？最近我给高管开会，给它做了一个定义，企业的任性就是企业全生命周期的柔性的生命力。表现在几点：一是战略方向要适度超前，太超前了也不行，就是过去我们20年前做绿色建筑就是太超前，做适度超前。精通管理的宽待性，一定还要有自己的预度。三是增长模式的多样性。刚才增长模式的多样性刚才我已经讲过了，一业为主，多业为辅，要多开辟一些以主业为主的领域。还有一点就是黑天鹅、灰犀牛冲击以后的免疫力、恢复力，企业在这方面要加强，过去实际上不是特别重视。

企业全生命周期的韧性表现在，比如说中层管理的韧性、行销客服的韧性、产品的韧性等等各个方面，但是我今天想借这样的场合向黄院长汇报两个方面，最近一段时间做了一点点工作，也请大家批评指正，因为各家都有各家的做法，叫做八仙过海、各显神通。

我讲两个方面：第一，打造融资的韧性。我一贯认为做企业一定要做耕作的事，产品你得做好。二是你要做狩猎的事，就是说你得有核心竞争力，你跟别人不一样，否则大家都一样。三是做魔术师的事，就是融资，实现自我造血的流畅性。目前就是搭建多层次、全方位的融资体系，尤其是抓住因疫情影响而出现的窗口期，比如说借新还旧、债务结构的优化、加强股权合作、引入战略投资人等。最近我们在香港资本市场连着发了两期绿债，成本也在下降，其实投资人也在密切关注国内房地产的形势，尤其是对绿色债券，比以前的认知要深刻得多，所以我们超募了大约20倍。但是我想融资手段都是间接性和短期性的，企业最重要的还是要打造自身的竞争力，通过销售回款、造血的畅通，这个才是王道，尤其是在现在这个阶段。同时要考虑资金的规划，比如说杜绝出现三个错配，资本的错配、资源的错配和资产的错配，适当地降低一些杠杆，在这个时期内我认为是非常突出而且是非常重要的。

第二，升级产品的韧性。我认为地产商也都意识到了，趁着工作量还不是十足饱满的时候，苦练一下内功。比如说当代在这个时间点又进行了大量的产品升级。黄院长是知道的，早在SARS的时候，2003年的时候，当代置业就已经进入到绿色健康领域了，当时我们也做了十万份的健康人居调查，积累了大量的地缘热缝、天棚辐射、置换新风，当时我们说的建筑物理系统奠定了当代走绿色科技这条路，同时调研了与人相关的，比如说温度、湿度、氧含量、光环境、声音强度这些人体感知的大量数据，20年过去以后，我们认为我们这条路不仅要更加坚定的往前走。20年，我们落地了一批绿色健康建筑，从最早的当代一直到现在将近1000万方的绿色建筑，22个绿色住区，再到我们的百年住宅，最近我们又推出了“恐龙3号”净零能耗建筑，这个我相信很多企业还是在思考，但实际上我们已经把它逐步落实到了商业模式上，这个我也愿意与同行，包括咨询机构、专业机构一起去分享。

我向大家报告一下，最近一段时间，我们在2月初又进行了一段深入的思考，因为我们知道建筑和住区的韧性设计、韧性的运营，也作为当代的一个战略。面对这次突发事件，建筑要有足够的弹性和应变能力。所以2月中旬我们又进行了一次全民大调查，因为我们现在手里的客户将近30万组，所以这次调查不仅仅是局限在产品的功能过去的那些传统因素，主要还是集中在绿色健康方面，比如说对安全、防疫、抗疫的一些特定要求。我昨天统计了一下，我们正式向社会免费共享了所有的数据，大约7万份调研，有很多值得我们思考的问题。所以3月20号，我们仍然要进行一次云上发布，把我们对产品下一步的升级方向向全社会公布，比如说居民所关注的零触，什么叫零触？就是无接触。社区医疗、智慧管理、物业保障，这个大家过去不是特别重视的产品都升级。

我再简单说一下，我们集中体现在三个方面，就是今后当代的产品，当然我相信也不仅仅是当代的产品，全社会都一样，要集中在三个方面为居住建造起绿色健康的防线。第一道就是社区的健康防线。比如说从传统的规划层面作出改变，包括配套、运维、共享，比如说园区的垃圾房，这些从来居民也不重视，开发商也不重视的地方安全卫生，日常生活高频度使用业态服务如何有效地融合在社区规划中，这次我们都做了一次梳理。

第二道防线就是邻里健康的防线。比如说从社区走进来进入到单元组来，往往这个时候是人群交叉密集接触的地方，我们希望通过邻里单元的管控，零触的通行，包括楼宇公区空气的质量，还不是居民家里面的空气质量，公区的质量，全场景的净水系统的升级，要把公共空间的健康安全要解决掉。

第三道防线就是居室的健康防线。主要是聚焦在室内的维度，在功能工艺方面要做深做透它，比如高性能的外围护系统、独立的玄关系统、健康的厨卫系统，我举个理解，这里面有很多值得说的地方。比如说玄关，大家过去就觉得玄关很正常，这次我们做了七万份调查以后突然发现，在玄关，居民需要有上下水，因为要有流动的水去消毒、去洗手，过去肯定是没有，那能不能这个也成为我们今后产品设计的一部分，这次我们就要把独立玄关，实现进屋分流，比如说鞋柜的消毒系统能不能植入进去，这个我们认为都是下一步的产品研究和落地的方向。再比如，这次封闭隔离以后，几代人居住在一个居室里面，对于房屋的阻隔，过去每个房间的功能都相对固定，能不能用一种风格体系，随时改变室内的功能分割，这个也变成一个刚需了，那是不是全部都这样推下去？也不一定，一定要根据客户的需求、城市的消费等等。当然，今天我主要是举一个例子，主要是想讲我们的产品要不断地升级，当然这不仅仅是当代要做的事情，我相信也是整个行业要做的事。所以主要是在融资的韧性上和产品的韧性上，我们也向黄院长做一个报告。当然，我们认为这次疫情对于大多数企业都带来了不同程度的冲击，但是春天总是要来的，就如同今天窗外的阳光明媚，我认为房地产企业要更关注中长期的发展，保持韧性。最后我们总结，以韧性去防疫，以韧性去抗议，以韧性去免疫。谢谢黄院长。

黄瑜院长：谢谢张总。张总刚才说把韧性作为企业战略中非常重要的一个方面，无论是从现实的经营还是企业具体的产品做法都要发挥其韧性的作用。其实在研究中国房地产行业过程中，我们说中国房地产行业一直在中国经济中持续发挥重要作用也是归结于行业的韧性。既然我们是在一个有韧性的行业里面，我们企业战略要有韧性，我们的产品更要有韧性。作为绿色建筑的先行者，当代置业在这方面发挥了很重要的作用，今天张总把产品的一些创新，以及在新冠疫情之下和疫情之后的产品思考给大家做了分享，包括怎么样让社区更健康，让居室更健康，让住户更健康，这些非常好的做法，我觉得特别值得我们行业在提升产品过程中借鉴。我们也期待张总带领的当代置业仍然在这个行业中，特别是绿色建筑发展中发挥引领作用，为我们这个行业的绿色建筑发展作出贡献，谢谢张总参与我们今天的直播，谢谢。

张鹏先生：谢谢，祝贺我们活动圆满成功。

黄瑜院长：谢谢。