疫情发生之后，房企风险是否上升成为重点关注的问题，本文从宏观、行业、企业经营情况等方面分析企业所面临的风险，并为投资者提供风险甄别方法。

在疫情发生之后，大多数房企销售额大幅下降，根据中指最新发布的销售业绩榜单数据显示，百强房企1-2月的销售额平均同比下降约20%，势必导致现金回流速度下降，进而引起企业风险水平的上升。如何判断疫情之下，企业风险是否有所变动，以及哪些因素造成风险上升，是当前亟待解决的问题。

中指风险测评SaaS工具（点击申请试用）测算了2019年12月以及今年2月的200余家上市房企风险，一方面衡量疫情之下房企风险变化，另一方定位引起变化的主要因素。

从风险测评的整体结果来看，疫情前后样本风险均值下降了0.19分1，仍处于风险较低，抗风险能力较强的风险等级2，疫情对房企整体影响不大。

从风险等级变化来看，有约82%的企业发生了等级变动，大部分上下浮动一个风险等级。

从企业特点来看，头部企业相对稳定，风险水平基本不变；风险上升多为中等规模的百亿级房企，抗风险能力较弱。

▌短期内下行压力加大，宏观风险上升

疫情发生之后，各地消费需求急速收缩，多个行业被迫停工，社会生产陷入暂停阶段。从系统主要监测的宏观指标来看，今年1、2月份经济已成下行态势，GDP增速较上年下降0.3-0.6个百分点已成为市场共识；社会零售总额同比、PMI等指标也均出现大幅下滑。在这些指标的共同影响下，宏观环境风险有所上升，但仍处于风险等级较低范围。

▌需求降低，行业风险略有上升

在行业层面，从周期性来看，房地产行业需求暂时下降，但市场普遍认为需求在下半年会重新得到释放；市场对行业发展信心仍然较强，未来发展总体向好。土地供给方面，一月份多地土地招拍挂暂停，造成供给短时期内下降；融资方面，一月二月份债券融资基本达到去年同期水平，环比增长较高；央行近期操作加大了资金投放力度，房地产行业也将从中收益。综合作用下，行业风险略有上升。

▌部分城市环境风险上升，企业经营将受影响

此次疫情中，以湖北为主的主要疫区以及三四线城市受到的经济冲击较大，消费和生产水平大幅下降，经济快速复苏存在一定困难，因此导致这些地区对应的城市投资吸引力得分3出现不同幅度的下降。疫区及三四线城市的区域环境风险上升，导致在此地布局的企业面临区域风险上升的情况。总体来说，区域风险得分略有下降，风险上升。其中，得分下降的企业有46家，平均下降0.81分，风险上升较快，对应土地布局来看，得分下降的企业在三四线布局占比明显多于其他企业，受此次疫情影响较大。

土地储备风险、项目销售风险是引起经营风险变动的主要原因。而城市能级变动和土储规模变动是引起土储风险的主要因素；疫情影响下，三四线及疫区城市能级下调，这导致布局在三四线土储较多的企业土地质量下降；而受销售下降的影响，很多企业拿地节奏放缓，新增土储规模下降。这在第一组，也就是风险等级下调两档的组表现最为明显，该组在三四线布局占比多于其他企业，达到46.81%，因此导致它的平均土地加权规模下降了约170万平方米，此外新增土储宗数也有一定下滑。这组土储风险得分平均下降了0.53，远高于其他企业。

表1各类企业土储风险得分变动及三四线城市土储面积占比

城市能级和销售规模是决定性因素。从结果来看，风险上升的这两组企业，在三四线项目布局占比也最高，因此更易受三四线城市能级变化的影响，在数据项上可以看到，加权销售额和在售项目的城市能级均值均出现了了下滑，最终导致项目销售风险得分下降较多。

而布局在一二线为主的企业，疫情加权后的销售额出现了小幅上升，体现了较强的抗风险能力。

表2各类企业项目得分变动及三四线城市销售金额占比

由于疫情影响，房企已错失通过返乡置业热潮冲击销售业绩的机会，短期内销售额将受到抑制，销售业绩普遍下滑。为避免投资风险，应当关注重点布局在三四线城市及受疫情影响较高城市的企业，这类企业如若回款不利，短期现金流压力升高，偿债风险恐将上升。

1风险分数满分10分，得分与风险等级成反比。

2风险等级由高至低共分为7个等级。

3城市投资吸引力得分是参考每年中指院发布的《中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》中对中国地级以上城市开发投资吸引力的级别划分所做的得分。