近日，我国著名经济学家、作家朱宁教授（代表作《刚性泡沫》）与诺贝尔经济学奖获得者、耶鲁大学斯特灵经济学教授罗伯特·席勒（RobertJ.Shiller），就新冠疫情带来的影响进行了对话和交流。本文节选了其中对我国经济和房地产市场领域的观点（第一财经首发），同时，我们结合CREIS中指·云调研对行业专家、地产经理人的调研成果以及中指研究院对市场趋势的预判，为行业和社会各界提供参考。

图片来源：上海高级金融学院

朱宁：您认为这疫情如何影响中国一季度和全年的经济增速？

席勒：可以参照SARS时期的情况，当时并没有封路和封城，同时，此次疫情的爆发恰好是在中国春节期间，因此，此次疫情对于中国经济的影响要大于SARS时期。此外，中国在SARS时期并没有面临贸易摩擦，情况目前发生了很大变化。我相信中国经济会在疫情结束后复苏，但我还不知道何时疫情才会好转，这是最重要的问题。

朱宁：如何看待房地产市场？

席勒：1918年出现过一场严重的流感，当时出现了短期地产市场的下挫（凯斯席勒房指数[caseshillerindex]从1917年到1921年下跌了15%），因此的确可能有一些联系，但并不是很大。

综合来看，罗伯特·席勒教授认为此次疫情对我国经济的影响将更大，但也肯定了我国经济未来的复苏趋势，同时疫情对房地产市场的影响相对有限。新冠疫情爆发以来，中指研究院也邀请了50名来自国内宏观经济、房地产、金融、学术领域等权威专家和500名地产经理人参与了疫情对房地产市场影响的线上调查，从调查结果来看：

50名地产专家观点

宏观环境方面，疫情对餐饮、旅游业等服务业影响明显，这些行业都是生产、生活中的重要服务者，对推动消费至关重要，短期对整个经济也产生了重要影响。预计我国GDP一、二季度增速将呈现放缓态势，三季度整体企稳，整个经济企稳的时间可能会有所延后。此外，受疫情影响，绝大多数专家认为2020年整体的货币金融政策相较于2019年会有进一步宽松的空间。

房地产市场方面，2020年全国新房销售面积同比下降10%左右，一季度下降幅度较大。价格方面，未来一段时期（至少上半年）供应端有加快出货回笼资金的需求，需求端有投入工作恢复生产的需要，在没有强政策刺激的前提下，整体新房价格存一定调整压力。

土地市场方面，多数专家认为全国供地总量仍将较去年稳中有升，但疫情严重区可能呈现稳中有降的态势。此外，疫情期间政府放慢供地，疫情控制后将加速供地，疫情控制期间、之后的一段时间均是较好的拿地窗口期。

500名地产经理人观点

此次疫情对楼市的抑制作用高于2003年“非典”，超半数地产经理人认为疫情对整个房地产市场影响周期为两个季度。

图：受访者对于此次疫情对楼市抑制作用的态度

图：此次疫情对房地产市场的影响周期

当下房企面临的最大痛点是销售停滞、开工受阻和资金面紧张。地产经理人认为加大营销力度、创新营销方式和争取更多融资支持是企业当下及今后将采取的核心应对措施。政策方面，希望政府能够出台放松限购、降低首付和贷款利率等刺激购房需求释放类政策，增加资金流动性、加快商业按揭放款等以缓解企业资金压力，解决燃眉之急。

同时，面对当前的新冠疫情，中指研究院通过复盘SARS经验、运用中国房地产业中长期发展动态模型对房地产市场形势亦进行了预判，并在此基础上为房企提出应对建议。

中指观点

对市场的预判

本次疫情与2003年SARS时期所处的宏观基本面存在差异，当前经济面临较大下行压力。楼市所处阶段以及政策调控力度不同，目前市场整体处在调整通道。另外，当前大型企业规模突出且部分企业采取高周转策略，资金回笼受限将对企业带来较大影响，亦在一定程度上增加了整个行业的运行风险。

1、短期预判

当前楼市已处在稳步调整通道，短期在新型肺炎疫情影响下，经济下行压力增大，叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等，房地产市场交易规模短期将出现回落，规模下行将更多地集中在今年上半年，特别是一季度，二季度会逐渐恢复。

2、不同区域

疫情较为严重的省市和三四线城市，短期房地产市场调整压力较大。而一二线和城市群强三四线城市，市场需求旺盛，短期置业需求或会延缓入市。

3、全年预判

基于这次疫情对市场的影响，中指用数据和模型也进行了相应的预判，在预判当中我们调低了经济增速，基于政策因城施策，灵活的实施，调高了政策系数（目前已有多地出台延缓房企土地出让金缴纳、阶段性放款预售条件等政策）；同时也调高了M2的增速，主要是基于央行近期发布的相应货币政策，以及对房地产金融不会过于严苛的预期。在这些前提之下，我们对数据进行了模拟测算，年初我们预判2020年全国商品房销售面积同比下降5.0%~6.5%，由于这次疫情所带来的市场影响，预计同比降幅继续下调2%左右。综合来看，考虑到房地产投资在稳经济中的重要作用，疫情对楼市的影响有限。

对房企的影响及应对建议

2003年，全国销售额最高的企业，全年的销售额是62亿元，而2019年的销售金额是当时的100多倍。当今所面对的管理的资产、客户、合作伙伴的数量是不一样的量级。因此，面对疫情，企业的应对非常关键。

基于以上对市场的判断，企业端还需以一种积极的态度去应对市场总体的变化。

1、要积极营销

想办法留住客户，同时吸引客户在疫情过后能够快速下单购房，做好助跑的准备工作，一旦疫情过后，实现抢跑。

2、要积极融资

现阶段无论从境外和境内发债都有一轮机会，企业要把握好这一轮发债机会；同时，特别关注疫情比较严重的地区，把握疫区金融政策支持下的融资机会。

3、建议企业要适度拿地

建议房企对过去的拿地策略进行一个反思和总结，特别是让企业受困的地王要进行一个深度复盘，在复盘之后总结经验和教训，以便下一轮科学拿地。在疫情之后，地方政府由于财政需要，还会积极推地，并且也会降低一些价格预期，对企业来说有拿到合理价格的土地的机会。

最后，信心比黄金更重要

在当下的环境下，房企应做好营销、投资等多方面的准备，但是核心中的核心还是资金，当下保持现金流的充裕是第一位的。希望房企做好全方位准备，响应政府的号召，顺利地度过疫情的考验。