事项：

国家统计局公布 2019 年 1-11 月全国房地产开发投资及销售数据，其中房地产开发投资额同比增长 10.2%，新开工同比增长 8.6%；商品房销售面积同比增长 0.2%，销售额同比增长 7.3%。

平安观点：

投资增速延续回落，建安支撑 2020 年增长：2019 年 1-11 月全国房地产投资同比增长 10.2%，增速较 1-10 月下降 0.1 个百分点；其中 11月单月投资同比增长 8.4%，较 10 月下降 0.4 个百分点。1-11 月东部、中部、西部、东北部地区同比增速较 1-10 月分别下降 0.1 个、0.3 个、0.4 个、0.6 个百分点。我们判断单月增速回落与施工增速下行有关。展望 2020 年，受土地购置费增速回落影响，投资增速预计延续下行趋势，但由于新开工面积绝对值超过竣工，施工面积增长将对投资形成支撑，预计 2020 年投资增长 5%以上。

推盘上升叠加“以价换量”带动销量微增，2020 年料将稳中趋降：1-11月全国商品房销售面积同比增长 0.2%，增速较 1-10 月上升 0.1 个百分点；销售额同比增长 7.3%，增速较 1-10 月持平。11 月单月销售面积同比增长 1.1%，延续正增长，但增速较 10 月收窄 0.9 个百分点。国庆后楼市已明显降温，销量增长主要为房企加大推盘、以价换量的结果。展望 2020 年，楼市大概率延续调整趋势，其中一二线城市已历经调整，加上因城施策带来的政策托底，预计延续平稳；三四线供应增加、需求萎缩，加上此前未有明显调整，量价均将面临较大压力，预计 2020 年全国销售面积同比降 3%。

新开工增速如期回落，中期仍将承压：1-11 月新开工同比增长 8.6%，较 1-10 月下降 1.4 个百分点；其中 11 月单月同比下降 2.9%，10 月为上升 23.2%。中期来看，我们延续新开工稳中趋降判断，主要因：1）尽管当前三四线楼市仍呈现韧性，但已步入降温调整通道，将逐步传递到开工端；2）随着去化率下行，库存累积将逐步影响房企开工热情；3）资金端调控仍旧偏紧，当销售回款无法覆盖达到预售条件前的建安开工投入，房企开工热情亦将下降。预计 2020 年新开工仍将延续回落，但考虑当前仍相对较低的库存，因城施策带来政策腾挪空间，预计 2020年新开工仍将保持微幅增长。

土地市场整体稳定，竣工持续回暖：1-11 月全国土地购置面积同比下降 14.2%，降幅较 1-10 月收窄 2.1 个百分点，11 月百城土地成交溢价率 7.3%，土地市场整体稳定。考虑多地土拍政策以及行业融资调控偏紧、销售难度逐步加大，预计后续土地市场仍将延续平稳。1-11 月商品房竣工面积同比下降 4.5%，降幅较 1-10 月收窄 1 个百分点。11 月单月竣工面积同比增长 1.8%，考虑 2016 年至今期房销售持续回升，交房刚性下预计竣工仍将逐步回升。

到位资金增速持平，融资政策表态趋于缓和：1-11 月房企整体到位资金 16.1 万亿元，同比增长7%，增速较 1-10 月持平。其中受年末推盘加大、房企加快回款带动，定金及预收款增速环比1-10 月升 0.6 个百分点至 10%。国内贷款受制于较紧的融资政策，累计同比增速环比 1-10 月收窄 2.4 个百分点至 5.5%；个人按揭贷款增速收窄 0.2 个百分点至 13.9%。11 月全国首套房贷利率升至 5.53%，上行速率逐步趋缓。12 月初易纲行长提出对房地产融资进行逆周期调节，政策表态趋于缓和。随着房企销售及回款压力加大，偿债压力上升，预计 2020 年房企融资端政策有望边际改善，但资金面或难现 2019 年年初宽松。

投资建议：展望 2020 年，预计投资及销售增速均将稳中趋降，尽管行业基本面承压，但在以“稳”为主、因城施策的背景下，政策存在托底空间，同时板块估值已处于历史低位、股息率亦具备吸引力，当前位置地产股易涨难跌，攻守兼备、性价比持续凸显，板块弹性仍取决于政策与基本面的博弈。短期来看，主流房企无论估值、持仓、股息率均具有吸引力，关注估值切换及政策博弈的机会，以低估值龙头（万科、保利、金地等）及业绩高增的二线弹性标的（中南、阳光城等）为主；中期随着政策微调、货币端发力，楼市有望逐步走稳，关注流动性宽松可能带来的“资产荒”配置机会。