投资要点

预计 11 月全国住宅成交略降，10 月库存去化周期略降。（1）样本城市商品住宅供应面积较上月增加，同比增速回升，供应面积环比 31.7%，同比-19.2%，累计同比-6.5%（2）预计全国 11 月商品住宅成交面积略有下降，累计同比在 1.2%左右。样本城市商品住宅成交面积累计同比上涨 2.1%（。3）预计全国 11 月商品住宅成交金额增速略有下降，累计同比在 10.1%左右。样本城市商品住宅成交金额累计同比上涨 15.3%。（4）从狭义和中维两个维度，库存去化周期略有下降；（5）一线、二线、强三四线成交均价回升，弱三四线房价小幅回落。

二线优于强三四线，弱三四线供求风险略改善。（1）一线供应累计同比增速继续下降，成交略有回升，为正，供求基本平衡。供应累计同比-7.3%，成交累计同比 21.3%，累计供求比在 0.99；（2）二线城市供应增速继续下滑，成交增速回落，仍为正，供不应求有所好转。供应累计同比-4.2%，成交累计同比 2.5%，累计供求比在 0.95；（3）强三四线城市供应增速下降，成交增速略有下降，均仍为负，供略大于求。供应累计同比-9.1%，成交累计同比-2.4%，累计供求比在 1.06；（4）弱三四线城市供应增速下降，为负，成交增速略有下降，仍为正，供过于求。供应累计同比-9.1%，成交累计同比 2.7%，累计供求比在 1.21。

重点城市 11 月市场表现：（1）一线/二线/三四线样本城市供应面积累计同比中位数分别为 0.5%/-4.2%/ -11.3%。（2）10 月新开盘去化率，一线城市有所回升，二线、三线城市去化情况分化。（3）一线/二线/三四线累计成交同比中位数分别为 21.4%/8.4%/0.8%。（4）存量去化周期一线 16 个月，二线 13 个月，三四线 12 个月。（5）商品住宅成交均价环比中位数一线 1.0%，二线 0.3%，三四线-2.0%。

358 个样本城市住宅类土地供应累计同比 3.0%，成交累计同比-2.5%，供大于求，土地市场压力显著（1）一线住宅类土地供求增速均下降，仍在高位，累计供求比 1.29，土地溢价率回升至 5.7%，成交楼板价累计同比降低至 17.5%。（2）二线土地供求增速为正，有上升趋势，累计供求比 1.21，土地溢价率回落至 16.6%，成交楼板价累计同比 16.5%，增速小幅回落。（3）强三、四线土地供求累计同比为负，均略有回升，累计供求比 1.33，土地溢价率回落至 10.0%，成交楼板价累计同比为 11.8%，增速有所回升。（4）弱三四线土地供应增速回落，为正，成交增速继续回升，仍为负，累计供求比 1.47，土地溢价率回落至 6.0%，成交楼板价累计同比 5.7%，增速略升。