投资要点：

房地产行业数据：上周（19/09/21-19/09/27）主流 45 城一手房成交 717 万平米，环比+10%；其中，一二线环比+15%、三四线环比-1%；9 月一手房月成交同比+14%，较 8 月上升 23pct，其中一二线同比+15%、三四线同比+9%，分别较 8 月+22pct 和+25pct。上周 14 个重点城市二手房合计周成交 172 万平米，环比+21%；9 月二手房月成交同比+23%，较 8 月上升 20pct。库存方面，上周15 城推盘环比+2%，成交环比+2%，周成交/推盘比 0.72 倍，9 月前 4 周推盘合计同比+4%，对应同期成交/推盘比 0.84 倍，高于去年 9 月前 4 周同期的 0.77倍，也高于 8 月的 0.8 倍；15 城可售面积 7,926 万平米，环比+1.2%；3 个月移动平均去化月数为 9.0 个月，环比上升 0.2 个月，行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

主要政策新闻：宏观方面，央行称我国财政政策空间大，不急于做出比较大的降准或量化宽松；住建部称要大力培育住房租赁市场，发展共有产权住房，完善保障体系，并提出要大力发展装配式建筑；民政部称要大力发展养老服务供给，发展城市社区服务；菲律宾央行下调关键利率至 4.00%；日本 5 年期国债收益率跌至-0.38%，追平历史低点，其央行称将继续实施宽松政策；美国、德国、英国国债收益率继续下跌；社科院数据显示，8 月核心城市房价停止上涨，三四线城市房价走势仍将分化，上涨、回调及停滞并存；地方政策方面，河北将规范公租房小区管理，严厉打击违规使用公租房行为；合肥推出个人出租 3年免税费的优惠租房租赁政策；南京出台人才政策，增加人才房在商品房销售中的比例；香港提出“港人组屋”计划，增加市民置业机会。

公司动态跟踪：万科 A 发行 25 亿元住房租赁专项债，票面利率为 3.55%；蓝光发展通过收购华景城 100%股权取得重庆两江新区悦来组团目标地块；华夏幸福拟以其开发的产业新城项目的收益权等符合资产证券化要求的资产产生的现金流作为支撑，发行规模不超过人民币 25 亿的资产支持证券；绿地控股发行 5 亿美元定息债，票面利率 6.75%，发行 2 亿美元定息债，票面利率 5.75%；新城控股制定激励计划，授予权益总计 2723.24 万份，占总股本 1.21%；中国国贸公开发行 5 亿元公司债，票面利率为 3.65%；泰禾集团 5.97 亿元转让福州青云小镇项目 50%股权予世茂；雅生活以 20.6 亿收购中民物业及新中民物业各 60%股权；北辰实业拟受让北辰集团亚运村地块土地使用权，转让价约 47.4亿元，面积约 23.6 万方。

一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌 3.33%，沪深 300 指数下跌 2.11%，相对收益为-1.22%，板块表现弱于大市，在 28 个板块排名中排第12 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：中航善达、格力地产、新城控股、万业企业、鲁商置业，上周涨跌幅排名后 5位的房地产个股分别为浙江广厦、万泽股份、市北高新、空港股份、东华实业。

投资建议：我们认为近期宏观经济下行压力大，政府加大逆周期调节力度、再次强调六稳，房地产政策逐步从之前的“未松先紧”向“松紧对冲”过渡，总体政策和资金环境或将边际改善，并全球流动性宽松预期升温，而板块估值仍处于低位，主流房企 19PE 仅 4-9 倍，NAV 折价 20-80%，主流房企股息率高达 18A4.6%和 19E6.0%、远高于 10Y 国债 3%，板块 PE TTM 处于 12 年以来8-30 倍估值区间的 3%分位，明显低于同期沪深两市的 18%。我们：1）维持开发推荐评级，推荐：a）低估值龙头：保利地产、金地集团、万科 A、融创中国、绿地控股、招商蛇口；b）二线成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、首开股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展；2）维持商业推荐评级，推荐：大悦城，建议关注：中国国贸和金融街等；3）维持物管推荐评级，维持推荐：中航善达，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。