商品房销售：销售面积增速累计同比降幅收窄，单月同比回正

1-7 月，全国商品房销售面积 88783 万方，同比下降 1.3%，降幅比 1-6 月收窄 0.5pct。7 月单月销售增速回正，同比上升 1.2%，符合我们上月对于 7 月因去年同期基数绝对值较低导致增长压力小于 6 月的判断。展望后市，在当下市场结构分化延续，政策及融资端已结构性收紧背景下，销售或继续下行，在今年三季度进入第二个底部；考虑到宏观经济下行压力仍在，7 月社融数据也显示地产融资受限后需求疲软，且当前外部环境变数较大，虽然 7 月底政治局会议强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，但导向依然是“稳”而不是“压”，若下半年房价与地价维持当前小幅波动局面，政策及融资端继续收紧可能性就不大；叠加 18 年下半年市场销售持续走弱导致基数较低，19 年下半年行业增长压力较上半年小，我们上调中期策略对于全年销售面积在-5%左右的判断，提升至-3%左右。

房企到位资金：资金面持续收紧，考验房企内部造血能力

1-7 月，房地产开发企业到位资金 99800 亿元，同比增长 7.0%，增速比 1-6 月回落 0.2pct。其中国内贷款 15377 亿元，增长 9.5%；自筹资金 31032 亿元，增长 2.8%；定金及预收款 33980 亿元，增长 9.6%；个人按揭贷款 15198 亿元，增长 11.3%。7 月自筹资金当月同比下滑 7.4%，拖累房企整体到位资金增速收窄，这部分缩量直接对应 7 月初银保监会加强地产信托融资监管，发改委收紧房企海外发债等融资收紧带来的影响；我们认为下半年虽整体货币宽松是大方向，但地产融资依然可能受窗口指导，进而更看重房企自身筹款能力。

土地市场：成交降温，下半年或维持不温不火局面

1-7 月，房地产开发企业土地购置面积 9761 万方，同比下降 29.4%，降幅比 1-6 月扩大 1.9pct；土地成交价款 4795 亿，下降 27.6%，与上月持平。土地市场二季度回暖态势在 7 月没有延续：7 月全国 40 大中城市土地溢价率 11.38%，较上月大幅下降 8.1pct，一线城市土地溢价 4.09%（同比下降 19.34pct），二线 12.77%（同比下降 5.22pct），三线城市 11.88%（同比下降 7.84pct）。7 月房企拿地力度下行，土地溢价率走低主要受融资收紧影响，虽然信托占比虽少，但主要用于前端拿地，7 月以来信托收紧后，土地市场降温显著。下半年，虽然房企整体库存较低，但目前销售持续存下行压力，融资放松概率也不大，房企以收定支，拿地意愿难以大幅改善。

房地产开发投资：边际走弱但维持韧性，新开工高位回落、施工有所反弹开发投资维持韧性：1-7 月，全国房地产开发投资 72843 亿，同比增长 10.6%，较 1-6 月下降 0.3 个百分点，7 月单月同比增长 8.5%，较 6 月下降 1.6 个百分点；开发投资增速继续回落，虽然新开工增速高位下滑，但施工增速上行，支撑建安投资，叠加土地购置费延后确认，让开发投资得以维持高位运行。新开工高位回落：1-7 月，房屋新开工面积 125716 万方，同比增长 9.5%，7 月单月同比增长 6.6%，较上月下降 2.3pct；施工有所反弹：1-7 月，房屋施工面积 794207 万方，同比增长 9.0%，增速比 1-6 月提升 0.2pct。

展望下半年，由于销售存压力，在行业去化率下行、库存处低位、融资难的背景下，新开工高位下滑是趋势；施工端因部分项目有较为刚性的竣工诉求，建安投资依然有支撑，但或受制于紧资金，修复或低于预期；叠加延后计入逐渐回落的土地购置费，预计下半年开发投资增速小幅下行，维持全年开发投资增速 10%左右的判断。

投资建议：7 月销售单月同比回正如我们上月判断，但下半年大的趋势还是销售依然向下；7月上旬融资持续收紧略超预期，让土地市场降温显著；新开工随着销售走弱及融资收紧，增速回归理性。7 月房价、地价增速相继回落符合调控预期，考虑到当前国内下行压力仍在，7月社融需求疲软，外部环境开始普遍宽松，我们判断下半年地产政策及融资端，继续收紧的空间较为有限，但大幅放宽可能性也较小，大概率维持让市场平稳运行的微调。在政策融资偏紧的下行周期里，比拼的不再是规模，存量时代下每一环节都是竞争点。建议关注管控优良，有较强融资优势的行业龙头：万科 A、保利地产；及致力于降杠杆、优化内控、进入业绩释放期的优质一线：融创中国、华夏幸福、旭辉控股集团。