近期我们关注到国内一些关于电商市场的报道：国家统计局数据显示2019年一季度实物商品网上零售额同比增速为21%，低于去年同期13.4个百分点，另外网购用户规模增速放缓并将在2019年持续。

与此同时，几家主要的电商也报出成交总额增速同比下滑，且部分电商宣布计划缩减部分业务和/或削减物流投入。

除了电商增速的放缓，一些大型电商从租用仓库退租并搬至自建仓库也对物流仓储市场也产生了持续影响。据世邦魏理仕统计，2009年至今六家大型电商在国内获取的物流用地可供建造的仓储面积超过4，000万平方米。

对房地产市场影响几何？

世邦魏理仕发现，主要大型电商平台的仓库租赁需求依然强劲，但网上零售增速的下降使其租赁需求出现明显的放缓迹象。

在成都、重庆、武汉和沈阳等二线城市，为降低运营成本和提高运营效率，几家大型电商已将部分运营从租赁仓库转移到自建仓库，并对市场空置率带来压力。

同时我们也看到市场积极的一面，一些新的电商平台正在消化可租仓库面积，这些新电商平台专注于细分商品市场，如在线生鲜、家居用品和汽车服务等平台，我们看到这些新租户在成都、南京和天津都有扩张需求。此外新能源汽车制造商和相关汽车零部件公司也成为物流仓储市场的新需求。

世邦魏理仕认为，一线物流市场的需求将继续保持强劲，由于仓库可租面积和仓储用地供应有限，2019年这些市场仓库租金预计将继续创下3%-5%的增幅。

中西部地区相对较快的网上零售增速也吸引了电商前来布局，如贵阳、合肥、长沙和郑州等城市，并带动这些城市成为新的区域物流枢纽。随着新交通基础设施的建成，世邦魏理仕预计这些城市将有更多的物流仓储供应。

在投资市场，中国庞大的人口和消费基数、制造业升级将继续推动物流地产成为具有吸引力的长期结构性投资机会。同时中国优质仓库供应仍然有限，截至2018年底总存量仅五千万平方米，仅为美国的12%-13%，而人均拥有面积仅为美国的5%-6%。世邦魏理仕2019年中国投资者意向调查也显示，物流资产是受访者今年在中国第二大首选投资类别。

最后，大型电商平台为降低成本和提高效率而大力发展智能仓库和智慧物流，也将为物流部门的技术创新带来发展。