继2017年彩生活收购万达物业后，招商蛇口创下了物管行业的第二大收并购案。

4月15日，招商蛇口发布公告称，公司正在筹划以现金方式协议受让中航国际控股持有的A股上市公司中航善达（SZ000043）22.35%股份，以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份。

招商蛇口董秘刘宁向时代周报记者透露，若本次协议受让成功，可能会导致公司控制权发生变更，招商物业将成为中航善达实际控制人。不过，此次收并购并不构成借壳上市。

“在未来，招商物业也会继续通过收并购的方式来完成规模的增长，寻找优质标的。”刘宁补充道。

近年来，凭借着增值服务模式以及远超地产开发业务的盈利率，物业管理行业成为资本市场的宠儿。目前，仅在香港上市的物业管理公司就达到了12家。

在此背景之下，物业管理的规模与争夺也进入了白热化阶段，各大龙头物业管理公司纷纷跑马圈地，通过收购合并，抢占市场。

规模之后，如何谋求新的利润增长点，则是新的难题。“未来，物业行业的增长，应该是融合和链接，物业做好物业的事，平台做好平台的事，相互结合起来，应该会有极大的增长空间。” 彩生活执行董事兼行政总裁唐学斌向时代周报记者表示。

央企物业联姻

根据公告，中航善达本次发行股份购买资产的主要交易对方为招商蛇口，而发行股份购买的标的资产为招商物业100%股权。

刘宁向时代周报记者表示，此笔交易大致在2019年年底完成。当被问及最终持股比例时，刘宁表示目前交易正在进行中，具体数额尚不确定。

招商物业是招商局集团旗下唯一一家从事物业管理与服务的企业，招商蛇口持有其90%股权，剩余10%股权由深圳招商房地产有限公司持有。

官网资料显示，截至2018年年底，招商物业总资产为16.98亿元，年营业收入29.2亿元，拥有下属机构61家。在管物业逾500个，服务项目面积超7500万平方米。

伴随着招商蛇口的重组上市，招商物业提出了“一片沃土 四朵金花”的商业模式，“沃土”指的是基础物业服务，“四朵金花”指的是建筑科技、设施运营、置业顾问、社区商业四大专业服务。

中航善达前身为中航地产，2016年，公司实施重大资产出售，转让了房地产开发业务相关的资产与负债。2018年5月，公司由“中航地产”正式更名为“中航善达”，开启聚焦物业资产管理业务的转型发展之路，由此也成为继南都物业之后，A股第二家以物业服务为主业的物管公司。

根据中航善达年报，截至 2018 年 12 月，中航物业全国物业管理项目共523 个，管理面积达5307 万平方米。2018 年，中航善达实现营业收入 66.6 亿元，其中物业管理业务收入37.18亿元，占比达55.87%。

从收入水平来看，国内物业行业第一名万科物业营收为97.96亿元、第二名绿城服务营收为67.1亿元。

将招商物业、中航善达的在管面积合并之后，整体的服务面积将接近1.3亿平方米，规模将至行业第三。

行业规模竞争

招商蛇口联姻中航善达是物业行业近几年发展的一个缩影。在向规模冲刺的道路上，收并购成为物管企业扩张的主路。

据方正证券统计，2013年至今，物业企业发生的并购事件共141起，月均3起；并购金额共471亿元，月均9亿元。从并购规模上看，2016年2月至今，并购金额共118亿元，占区间25%，并购金额大幅减少，但并购的公司数量明显提高，共有80起并购事件，占比区间57%。

2017年6月，雅生活通过收购绿地物业100%股权实现了规模的扩张。2018年2月，雅生活服务正式登陆资本市场。上市至今，雅生活已收购南京紫竹和兰州城关两个物业公司51%股权、青岛华仁物业合共89.6643%股权、哈尔滨景阳物业合共92%股权。

雅生活方面向时代周报记者表示，在2019年，公司将实现多元并举的扩张方式。无论是外拓，收并购，合资合营，甚至国有企业混改公司都会参与。

收并购的规模扩张路径同样适用于其他物业管理公司。奥园健康生活曾在招股书中写道，将筹集到的资金净额的62%用于收购或投资第三方物业公司。万科在2018年入股天津生态城生恒生态物业服务有限公司，并同东莞市滨海湾新区控股有限公司组建东莞滨海湾万科物业服务有限公司。

在2018年的业绩会上，唐学斌曾表示，收购这条路的难度将会越来越大，未来物业公司应该会向平台方向转型。

事实上，物业公司通过收并购的方式扩张规模，大多都是为了实现与资本市场的对接。承载房企转型重任以及依托于增值业务等新兴商业模式的物管行业已经成为一座待掘的金矿，吸引了资本市场的极大关注。

彩生活于2014年率先在港交所上市，为国内首个上市的物业管理公司。在上市3天后，市值达就到55.6亿港元，一度反超母公司花样年52.4亿港元。

继彩生活之后，2015年10月23日中海物业成为第二家独立分拆上市的物业公司。

2018年，房企旗下物业公司分拆上市迎来爆发期，全年共有5家房企旗下物业公司赴港上市。2019年，物业公司上市热潮仍不减，滨江、奥园2家房企旗下物业公司已在3月份正式挂牌上市，蓝光旗下嘉宝股份也于3月4日获批发行境外上市外资股，并在港交所递交了上市申请书。

目前在A股以及港股上市的物业服务类公司至少达到了14家。

还有更多的房企在为物业上市做准备，在2018年的业绩会上，华润置地董事会主席唐勇表示，物业管理公司分拆的事情，公司已经在做相应的准备了，但是2019年还是在准备期。

不过，也有房企对物业分拆上市持观望态度，万科向时代周报记者表示，旗下万科物业目前并没有上市计划。

对于企业而言，拆分物业公司上市意味着集团物业板块能进入新的发展里程碑，为房企带来新的融资渠道、发展先机，以及获取更多增值服务收益。

资本的关注与重视同时也引发了行业规模竞争，多家物业服务公司均提出规模发展的诉求，彩生活目标为2020年实现25亿平方米的服务面积，雅生活希望到2020年的管理面积达到3亿平方米，2022年达到5亿平方米。

对于物业管理公司而言，规模是否越大越好？唐学斌向时代周报记者分析：“对于一个物业公司而言，规模要和管理服务能力要匹配，并不是越大越好，有可能规模越大越不经济。”

在唐学斌看来，能否做出规模，核心是标准化和管控能力。“物业的品类繁多，层次参差不齐，标准化难度不小。”