1、2019年1-2月商品房销售持续降温，销售面积增速转负。1-2月，商品房销售面积累计同比下降3.6%，销售金额累计同比增长2.8%。我们认为销售面积与销售额双双下滑的主要原因包括：1.春节因素对购房行为产生影响；2.行业仍处于下行周期，去年下半年以来市场成交热度持续变冷。

2、土地市场遇冷，成交量价齐跌。2019年1-2月土地购置面积累计同比增速滑落至-34.10%，土地成交价款累计同比增速为-13.1%，相比2018年减少21.1个百分点。土地购置面积呈现断崖式下跌，一方面受到季节性因素的影响供给相对匮乏，另一方面销售预期转差导致房地产企业整体拿地意愿不强，拿地态度谨慎。

3、新开工面积增速大幅回落，开发投资保持韧性。2019年1-2月新开工面积累计同比增速为6%，施工面积累计同比增速6.8%。2019年1-2月份，全国房地产开发投资12，090亿元，同比名义增长11.6%。一方面，新开工及土地购置面积等相关指标呈现大幅下跌，而房地产开发投资增速仍处在高位，我们认为这主要是由施工面积增长所带动的，另一方面，所房地产开发投资额中一大部分为土地购置费，由于18年末房地拿地热情较高，分期支付的土地价款部分计入19年，带动投资额进一步增加。

4、资金增速继续下滑，居民购房贷款开始回暖。1-2月份，房地产开发企业到位资金24，497亿元，同比增长2.1%，增速比2018年下降4.3个百分点。主要开发资金来源累计占比中，定金及预付款、自筹资金占比维持高位，分别30.1%、29.7%，国内贷款和个人按揭贷款占比处于低位，分别为20.3%、14.1%。虽然个人按揭贷款增速回升，但自筹资金、定金及预付款占比较高的指标下滑明显，导致到位资金增速下滑。房企的资金面趋紧，融资压力仍在。

5、投资建议：短期来看行业基本面仍将延续下行格局，震荡行情中可以寻求政策博弈的反弹机会，以龙头防御为主。集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖，对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048）、新城控股（601155）。