香港IPO市场又热闹了起来，仅2月28日当天就有5家公司同时启动招股，其中有2家为内地房企分拆出来赴港上市的物业管理公司——奥园健康生活和滨江服务，前者原为中国奥园旗下物业板块，后者原为滨江集团的物业板块。

如果奥园健康生活和滨江服务顺利登陆港交所，港股市场上由房企分拆的内地物业公司将达到10家。有市场观点认为，内地房企选择分拆物业公司上市，主要与估值及融资需求相关。目前许多物业公司正处于快速扩张时期，对资金需求较大，分拆上市后可增加融资渠道。

业务“背靠大树好乘凉”

奥园健康生活和滨江服务的物业管理规模十分相似。招股资料显示，截至2018年9月30日，奥园健康生活共为61处物业提供物业管理服务，涉及在管总建筑面积约为1040万平方米。除了为住宅及非住宅物业提供物业管理服务，奥园健康生活还为购物商场提供商业运营服务。截至上述日期，奥园健康生活向8个正在运营的商场提供商业运营服务。

2017年，奥园健康生活收入为4.36亿元，同比增长64.5%；溢利及全面收益总额为6993.2万元，同比增长70.4%。2018年前9个月，公司收入为4.43亿元，期内溢利5904.5万元。

滨江服务则是专注于高端住宅的物业管理提供商。截至2018年8月31日，滨江服务共有68个在管物业，在管总建筑面积为1080万平方米。2015年至2017年，滨江服务的营业收入复合年增长率为48.3%。截至2018年8月31日，公司营收达3.07亿元，期内溢利约为5070万元。

与奥园健康生活的在管物业分布地区较广不同，滨江服务的物业主要集中在浙江省，其中在管面积有70%在杭州。这与其母公司滨江集团有很大关系。滨江集团为深耕杭州的房企。数据显示，2015年至2017年，由滨江集团开发或共同开发的物业贡献的收入分别占滨江服务同期总收入的98.4%、91.9%、82.1%。

“业务对母公司依赖较高”几乎是脱胎于房企的物业公司的共性。2015年至2017年，奥园健康生活为其母公司中国奥园及其关联方物业提供的物业管理服务收益分别占其同期总收益的99.9%、98.9%、97.1%；向中国奥园及其关联方提供商业运营服务所得收入分别占其同期总收入约100.0%、100.0%、69.9%。

上述两家物业公司正在计划通过收购第三方物业公司等方式减少对母公司的依赖。滨江服务表示，公司将积极从独立第三方物业开发商获取新业务，并计划收购位于长江三角洲主要城市以及深圳等城市的物业管理公司，以增加公司的市场份额及扩大地域覆盖面。

奥园健康生活则计划通过战略收购、投资以及内生增长扩充公司的物业管理服务组合。同时，奥园健康生活表示，将增加物业管理及商业运营的服务种类，通过多样化服务来争取与第三方开发商的合作机会。

物业新股“一枝独秀”

在奥园健康生活和滨江服务之前，港股市场已经迎来多家由内地房企分拆的物业公司。2018年至今，包括雅居乐旗下的雅生活、碧桂园旗下的碧桂园服务、新城控股旗下的新城悦、佳兆业旗下的佳兆业物业以及旭辉控股集团旗下的永升生活已在港挂牌上市。

据上证报不完全统计，如果奥园健康生活和滨江服务成功登陆港交所，港股市场上由房企分拆的内地物业管理公司将达到10家。

市场分析人士表示，内地房企选择分拆物业公司上市主要与融资需求相关。第一太平戴维斯在研究报告中提到，目前内地物业管理行业较分散且竞争激烈，但未来该行业的市场集中度将不断提升。大型物业管理公司正在积极改善战略布局并加快扩张步伐，迫切需要新的融资渠道。

除此之外，估值较高是吸引内地房企分拆物业板块上市的另一个重要原因。据上证报了解，在港股市场上，目前分拆上市的内地物业公司动态市盈率均超过其母公司。东财Choice数据显示，截至2月28日收盘，2018年上市的内地物业股仅有佳兆业物业跌破发行价。

安信证券在研报中表示，这一方面是源于对房地产行业增速放缓的预判，另一方面则是源于对物业行业中长期前景的看好。物业服务行业具备稳定、高频、刚性消费需求等非周期性属性，以及轻资产、高成长、抗风险能力强的行业特性。

安信证券认为，“做好存量”已经成为房地产行业当下的重点，通过物管服务的提高来帮助房企盘活存量已经被市场所认可。在地产行业发展的带动下，未来几年将是物管行业迅速成长的时代。