板块2018年整体业绩稳健、盈利能力向好趋势明显。由于2017-2018年房企的高质量可结算货值充沛，业绩保持良好增长态势，尤其是受益于销售均价的增长，预计结算毛利率会有所提升。从65家发布2018年年报业绩预告的房企来看（剔除b股），36家预增或扭亏等盈利为正，29家预减、首亏或续亏。

2018年Top50整体销售远超行业，行业集中度上升是长期逻辑。据克而瑞数据，2018年中国规模房企销售进一步增长，其中TOP100房企全年销售金额同比增长35%。其中Top10之后的房企整体增速均较为稳定，2018年Top10/20/50房企销售额累计增速分别为24.9%/32.4%/34.5%。规模房企销售增速持续超过行业的情况下集中度继续提升，CR10/50/1002018年分别为26.9%/55.1%/66.7%，较去年同期增加2.7/9.3/11.2pct。

2019年看好重点一二线城市从政策端到基本面的改善。2018年下半年以来一线成交量出现改善态势，样本城市中二线城市11、12月单月销售面积同比开始转正，政策调控以来一二线城市销售的底部区域逐步确立，从政策改善的意愿来看，土地财政依赖度（土地成交款/地方公共财政收入），二线这个指标是全国各能级城市中最高的最高，2017年该比例为60%以上，而2018年以来百城的土地成交款负增长的城市集中在东部都市圈和海西等（佛山、中山、南京等）。

我们预计房地产行业重点公司2018年情况如下：

1.增速在50%以上的公司有三家：阳光城（51%）、新城控股（66%）、金科股份（70%）

2.增速在30%-50%（含30%和50%）之间的公司有两家：荣盛发展（33%）、华夏幸福（30%）

3.增速在30%以下的公司有四家：、万科A（19%）、保利地产（20%）、招商蛇口（20%）、金地集团（15%）、世茂股份（5%）、滨江集团（-20%）、世联行（-50%）

行业观点与投资建议：地方政府调控政策边际改善趋势逐步显现，2019年为房企业绩结算大年，目前A股龙头房企的估值仍然处于底部区域，对比2009年以来最强的业绩确定性及逐步改善的政策预期，A股龙头房企的估值修复理应重视。考虑到二线城市处于销售的底部，政策改善的积极态势正在酝酿，建议关注重点布局一二线的房企：万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团。租赁标的建议持续关注：光大嘉宝、世联行、滨江集团。