一、一周行业热点

1、龙头房企提前完成全年业绩目标

2、2019年商品房销售将大幅减少，房地产迎最长下行周期

3、11月份百城新建住宅均价涨幅回落

二、最新观点

1、本周，中粮地产重组大悦城事项获得证监会无条件通过，本次方案为募集配套资金24亿元，向10个特定投资者募集；中华企业发行的新增股份登记完毕，发行股票募集配套资金进展顺利，显示出房企再融资或存在放开可能，也显示出房企融资环境有继续改善的可能性。目前，房企融资规模及成本都在下行，发行难度降低。11月房地产行业信用债平均利率水平为5.7%，环比下降0.6个百分点。随着宽松政策预期的抬升，地产股估值修复有望持续。

2、对于处于成长或高速发展期的房企而言，销售规模快速增长仍被放在重要的位置，今年的销售目标增长率普遍定到了40%以上。尽管从全国范围来看成交量有所回升，但提升幅度仍是有限的。在各城市供应放量后，11月成交继续环比微增，也较2018年月平均成交量增长8%，但同比增幅也从10月时的15%继续收窄至8%。供应放量但成交相对乏力的局面，给房企销售和回款造成一些压力。

3、投资建议：目前全国单月销售已连续两个月负增长，部分区域楼市量价亦出现松动，短期来看行业基本面仍将延续下行格局，震荡行情中可以寻求政策博弈的反弹机会，以龙头防御为主；预计2019年中期量价能够企稳，资金风险释放之后将迎来较好的反弹机会。龙头未来业绩增长有保障（未来两年业绩能维持20%左右的增长），是比较好的底部配置时机。我们建议投资者关注万科A（000002）、新城控股（601155）、保利地产（600048）等股票的投资机会。