销售面积单月同比由正转负,开发投资额维持高位。2018年1-4月商品房销售面积同比增速1.3%,前值3.6%,单月同比增速-4.1%,年内首次为负;商品房销售额同比增速9.0%,前值10.4%;平均售价8778元/平米,同比涨幅10.3%,环比涨幅3.2%。销售面积持续下滑单月同比由正转负,销售均价延续结构性提升。2018年1-4全国房地产开发投资同比增速10.3%,前值10.4%,维持高位;其中新开工面积同比增速7.3%,前值9.7%;房企到位资金同比增长2.1%,前值3.1%,资金面压力持续增大;土地购置面积单月同比增速-2.1%,前值0.5%,延续低位震荡趋势。

开发投资增长强劲,住宅投资持续走强。4月全国房地产开发投资同比增速10.2%,前值10.8%,增速维持高位。分类型来看,住宅投资单月同比增速为16.5%,前值14.3%,自年初以来单月增速不断上扬,主因房企补库存、冲规模意愿较强,且租赁住房建设带来预期增量;对比来看,商办类物业投资相对低迷。分地区来看,1-4月东/中/西/东北部地区投资额增速分别为11.3%/14.8%/3.2%/10.8%,东北地区增速较前值显著上行9.5pct。

销售与投资持续分化,关注区域性差异。分地区来看,1-4月东/中/西/东北部地区商品房销售面积分别为-9.4%/13.1%/9.3%/2.1%,较前值分别变动-2.1/-1.5/-2.7/-6.4pct。中部地区投资、销售两旺;东部地区销售面积持续缩量,开发投资维持高位,长期看资金回流减少将带动投资增速放缓;西部地区销售面积持续放量,开发投资相对低迷,主因调控力度较弱、棚改支持力度强。根据中指周度高频数据,2018年前19周全国33个样本城市中,一线/二线/三四线城市销售面积同比增速分别为-33.1%/2.5%/-13.1%,二线城市热度有所回落,样本三四线增速跌势企稳。

按揭贷款持续下行,房产开发贷保持中速增长。1-4月新增居民户中长期贷款1.6万亿,同比增速-13.6%,占新增人民币贷款比值27.2%,自年初以来保持在30%以内,控制居民购房杠杆取得成效。一季度新增房地产贷款1.9万亿,同比增速11.8%,房产开发贷款余额7.7万亿,较年初增长10%,个人购房贷款余额22.9万亿,较年初增长4.4%。尽管非标融资受限,但银行开发贷款保持中速增长,标准化合规融资渠道依然顺畅。

房企土地成交金额低增长,土地使用权出让收入维持高增长。4月房企土地成交价款757亿,同比增速1.5%,购置面积1610万平,同比增速-7.8%。从300城土地成交情况来看,4月成交金额2671亿元,同比增速10%,环比增速-16%,成交面积6662万方,同比增速5%,环比增速-31%。整体看全国土地市场成交量稳步下行,但由于土地购置费存在滞后性,因此土地购置费与政府性基金收入依然能保持高增速,1-4月国有土地使用权出让收入1.8万亿,同比增速40.7%。

投资建议:持续看好核心标的,龙头房企土储优质、业绩确定性无忧,受益行业周期企稳、资金监管趋严带动集中度加速提升,主推:保利地产,招商蛇口,万科A;二线弹性标的关注:新城控股,阳光城,蓝光发展。同时看好租赁政策落地,关注ABS及REITS制度后续推进,建议关注:光大嘉宝,世联行。