18年前两月成交面积增幅回落但成交额增幅上升。18年前2月全国商品房销售面积合计1.46亿平米,其中住宅销售面积1.27亿平米,同比分别升4.1%和升2.3%。1-2月全国商品房销售额合计1.24万亿,商品住宅销售额合计1.05万亿,同比则分别上升15.3%和上升15.7%。17开启新的一轮调控,当前调控政策相对平稳,但银行按揭贷款收缩、利率上升情况持续并进一步提升。商品房销售增幅呈现持续回落态势,但整体成交额增幅有明显回升,这表明成交更集中于单价较高的一二线及热点城市。预期18年城市间楼市无论政策还是销售上继续进一步分化可能性较大。

一二线城市房价上涨势头有所抑制三线城市微涨。2月份70大中城市新建住宅价格指数同比上升5.8%;涨幅较1月末上升0.4个百分点;而相比17年年末则涨幅持平。环比涨幅则较1月末及17年年末则分别下降0.2非百分点及0.1个百分点。房价上涨势头有所抑制,调控成效有所显现。

开发投资增速大幅回升超出预期。18年前2月,全国房地产开发投资完成额累计达1.08万亿元,累计同比增速为9.9%,增幅为近两年半最高水平。年初开发投资增速回升明显,超出预期。年初基数影响波动性一般也较大,未来几个月开发投资增速仍需持续观察。

行业研判与投资建议。两会过后,中央高层对于房地产政策意向明朗,分类调控、因城施政将会进一步落实;而房产税也会延续立法先行、充分授权、分布实施的原则,短期出台可能性不高。整体看,政策靴子落地,超预期的政策较少。但年初银行对于按揭贷款收紧及利率提升,同时美国加息导致中国提升利率的担忧,短期导致地产股出现明显的回调。另一方面,3月底至4月份是年报及18年一季报密集公布期,在近期地产股股价调整过后,对于运营情况良好,基本面靓丽的龙头房企,年报公布业绩及分红率相信将会令投资者满意,当前估值便宜,股息率较高,同时18年整体销售有保障预期也较高,将有力支撑其估值的向上修复。建议投资者关注近期股价调整过后估值便宜及业绩理想的龙头个股。包括招商蛇口、保利地产、万科A、华夏幸福、金地集团、荣盛发展、世联行等。