房地产投资增速超预期,土地购置费支撑。2018年1-2月,全国房地产开发投资约10831亿元,同比增长9.9%,增速比去年全年提高2.9个百分点,超出市场预期。我们认为主要是因为2017年土地成交情况火热,会滞后反应到2018年的土地购置费中。全年来看,房地产投资仍有较强的韧性。

商品房销售面积14633万平方米,同比增长4.1%,增速比去年全年回落3.6个百分点,商品房销售额12454亿元,增长15.3%,累计增速比去年全年提高1.6个百分点。两者出现增速差,我们认为主要是受房地产调控政策影响比较小的三四线城市房价大幅上涨所带动的。

土地市场表现有所回落,房地产开发企业土地购置面积2345万平方米,同比下降1.2%,增速较去年全年回落17.0个百分点;土地成交价款794亿元,同比持平,增速回落49.4个百分点。房企对融资的悲观预期,以及对房价不断上涨预期的破灭,未来获取土地将更加理性,我们预期18年的土地成交市场将进一步回归理性。

到位资金承压,按揭利率再创新高。1-2月份,房地产开发企业到位资23988亿元,同比增长4.8%,增幅较2017年全年收窄3.4个百分点。其中个人按揭贷款3247亿元,下降4.3%,降幅继续扩大。2月全国首套房贷款平均利率上升至5.46%,相当于1年期基准利率1.26倍。按揭利率持续上涨附加银行按揭额度管控,使得个人按揭贷款持续下滑。随着房地产行业资金端的不断收紧,中小房企融资难的问题更加凸显,资金端将优先集中在大型房企。我们认为,2018年中小房企将加速退出市场,板块的扰动因素也将加速退去。随之而来的是土地成交市场成交价及溢价率下降,大型房企可以在2018年通过招拍挂以及并购多种方式结合,获取性价比较高的土储,有望实现稳定的盈利预期。

投资建议:重点推荐行业龙头股:万科A和保利地产;资源类房企:招商蛇口和华侨城A;二线排头兵:新城控股、阳光城、华夏幸福、蓝光发展和金科股份;租赁类公司:世联行、市北高新和光大嘉宝。