围绕物业管理行业进行的种种竞赛，已是一个行至半程的故事。

这个潜力巨大的市场——单就物业管理收入业务已近万亿，于2014年被首家从母公司剥离分拆上市的物业管理公司彩生活(01778.HK)撞开，此后中海物业(02669.HK)、绿城服务(02869.HK)相继分拆上市。至今年9月，雅居乐(03383.HK)宣布申请分拆“雅生活”上市，这已是第四家房企拆分物业业务赴港上市。

依托增值业务等新兴商业模式以及远超传统地产开发业务的盈利率，近年来，物业管理行业吸引了资本市场的极大关注。但不得不提的是，物管公司“传统管理+增值服务”的模式带给行业的惊喜正在递减，好故事被第一家公司讲得差不多了，回归理性的投资者眼球聚焦在公司业绩和核心竞争力上。

在此背景下，龙头物业管理公司残酷赛马，在各自发展思路下抢占市场。无论是重视增值服务、强调用户生态圈的培养，还是疾呼传统资产的维护等不同模式，均需自我证明变现的能力。

龙头公司扩张

中海物业是继彩生活之后，第二家独立分拆上市的物业公司。2015年10月23日，中海物业敲钟，至今已两周年。

中海物业两周岁的礼物来自控股股东中国海外集团下两家上市公司。中海地产宣布，拟以1.9亿元的价格出售旗下一家从事物业管理业务的子公司100%权益给中海物业，协议签订于10月20日。据查，该子公司为中信物业服务有限公司。

2016年9月15日，中海完成对中信的收购案，此后，中信成为中海的全资附属公司。从交易体量而言，中海收购中信堪称房地产业内规模最大的一宗交易。而中信的物业组合里就包括物业管理公司。

公告显示，预计到2018年，中信物业服务有限公司将能接收的总楼面面积达0.859亿平方米。换言之，届时，中海物业的管理规模将增加0.859亿平方米。

中海指出，向中海物业出售物业业务，以确保彼此业务有清晰的界定。

同时，中海宏洋(00081.HK)宣布与中海物业订立新项目框架协议，中海物业将为中海宏洋提供新项目服务。这些项目是2016年12月，中海宏洋向中海地产收购的若干位于国内三线城市的物业项目，同样来自中海对中信的收购，过往公告信息显示，物业组合的总建筑面积约0.952亿平方米。

上市以来，中海物业主要采取内生增长法。规模增长持续得到母公司中国海外集团的支持，但也受限于此，目前，中海物业在市场化并购进程上落后于同行。

招银国际认为，在母公司支持下，物业开发有助于公司管理面积持续稳健地增长，但一旦母公司的支持低于预期，将成为中海物业的投资风险所在。

在中海物业释放上市消息之初，彩生活主席兼非执行董事潘军曾对第一财经记者表示，一个几乎没有外延式扩张经验的公司难以在三至五年内了解收购对象的心态、把握收购成本、估量难度。

彩生活走在中海物业的相反面，没有强大的母公司，打怪升级全靠自身发展。彩生活年报数据显示，过去5年，公司复合年增长率为118.1%。而今年的中期业绩发布会上，潘军透露，上市三年，彩生活花在收购上的资金高达13亿元。

过去，以并购为主的外延式增长是彩生活扩充规模的主要手段。但今年3月，潘军在业绩发布会上宣布，战略转型，今后将以平台输出为主，不再进行大型并购，往后，彩生活将坚持小股操盘模式。