多指标表明行业持续处于降温阶段,小周期理论框架持续被印证

我们于2016年6月发布了《房地产2016年5月数据快评:“小周期衰退”信号初显》,初步认为行业进入“小周期衰退期”,2016年7月我们再次发布研报《房地产2016年6月数据快评:地产小周期衰退基本确定,2016年下半年策略初步被验证》,明确提出小周期衰退已基本确定的判断,而此后统计局每月公布的行业数据走势均印证了我们对行业进入降温阶段的前瞻性与准确性,也持续印证了《地产A股小周期理论框架》的有效性。截止2017年1-6月,全国新开工、施工面积、销售面积和销售额等指标的累计同比增速较2016年4月的高点均有显著回落,同时,我们《国信证券房地产经营开发数据库》中一线、二线、三四线城市的房地产经营数据走势也都表明行业持续处于小周期降温阶段。

6月销售数据波动符合历史规律,预计增速仍将回落

我们复盘了2010年以来单月的销售数据后发现,历年6月及12月的单月销售大多较高,原因或为统计数据的回补(修正)所致。预计在当前“因城施策、分类调控”基调、“限购、限贷、限售、限价”举措,以及2017年7月24日中央政治局会议提出“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性”的论调影响下,未来商品房销售面积及金额的累计同比增速大概率仍将呈现降温态势。

施工增速与房地产投资增速高度相关,预计房地产投资持续温和降温

我们试图通过定量分析与定性分析相结合的方式来推断房地产投资增速的变化趋势,在定量分析中,我们通过回归分析了1999年2月至2017年6月施工面积与房地产投资的累计同比增速数据,两者的R2为0.81,证明施工面积累计同比增速对房地产投资累计同比增速具有强相关关系;在定性分析中,房企施工投入是现金流出,销售和融资则是现金流入,在销售增速持续降温、融资渠道全面收紧、融资成本上升的背景下,房企为了确保财务安全,施工的步伐大概率将趋缓,因此我们可预判未来房地产投资累计同比增速将呈现出我们一直以来坚持的持续降温态势,但考虑到调控是“因城施策、分类调控”的,因此房地产投资增速的降温也将是温和的、缓慢的,预计全年房地产投资累计同比增速在5%。

优势房企在降温阶段优势凸显,股价表现亮眼

①在行业温和降温阶段,优势房企的优势将更为凸显:内生增长动力强、并购加快提升市场集中度、布局细分领域开拓新增长点;②优势房企在行业降温阶段仍有显著增长:2017年1-6月优势房企在行业降温阶段受益于行业集中度提升等因素,销售仍有显著增长,而预售制度将促使优势企业在损益表口径也有显著增长;③2017年初至今,地产股指数无论是绝对收益还是相对排名,均显著好于2016年,从行业相对排名看,亦好于2015年;我们重点推荐的品种在2017年亦有不错的表现,截止2017年7月21日收盘,国信地产团队重点推荐的保利地产、新城控股等十余个品种均录得绝对收益并跑赢大盘。

维持行业超配评级,继续看好聚焦地产主业的优势企业的股价表现

维持年初以来的判断:聚焦房地产地产主业的优势企业2017年净利润及签约销售额大概率能够双双实现增长,当前股价位置,这些优势公司的估值仍然比较低廉,仍然是对风险反映得较多,对增长反映得较少。

维持对万科、保利、招商蛇口、华侨城A、阳光城、新城控股、华夏幸福、华发股份、金融街、荣盛发展、世联行、中天金融、嘉宝集团等品种的“买入”评级。