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20日，住建部、发改委、公安部、财政部、国土部、人民银行、税务部局、工商总局和证监会 大部分联合发布《关于在人口净流入的大中城市上是加快发展住房租赁市场的通知》。 无独有偶，广州市政府办公厅近日印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，因方案中的“租购同权”而被市场热议。

租赁市场制度框架基本确定

自 年国办 号文提出培育和发展租赁市场以来， 不论是地方政府供地中的竞自持条款，还是定性为租赁地块的推出，其实质已经是对于租赁市场的支持和有益尝试。此次文件为对 号文制度框架层面的落实，九部委联合发文是从国家高度对租赁市场培育和建设的具体支持， 同时， 将各部委负责功能明确定义有利于整个市场制度快速建立健全。

多途径扩大租赁房源供应，“新增 存量、国有 私人”互为补充

文件为增加租赁市场房屋供应提出具体方案， 一方面来自于新增建设，途径包括商品住房项目配建、 集体建设用地建设租赁住房试点，另一方面来自于存量利用，主要为住房租赁国有企业将闲置物业改建为租赁住房。目前文件未提及对个人房屋出租的财税支持性政策，未来可以期待这一块政策的出台对私人存量房屋利用的刺激作用。

新增建设型供应的商业模式还不清晰

以目前各大中城市的存量住宅租金收益率水平来看， 成渝区域处于 之间，其他大部分城市处于 之间，甚至难以覆盖资金成本，但不可否认仍然有部分机构通过各种方式实现溢价，取得了合理的租金收益率，并处在不断扩张的规模中，最典型的案例为链家自如。 以招拍挂形式拿到的租赁性质地块成本较高，再加上房屋建设成本及后期租赁运营过程中的成本， 以租赁收入和附加服务收费较难覆盖成本，规模较小的房企很难承受对此领域的探索和失败，这也是为何在新增建设供应这一细分领域多是规模较大房企涉足的原因。

租赁市场的建设仍然有待更多财税政策支持

从文件的内容来看， 包括了租赁市场供应、制度建设、金融支持、 土地利用、行政管理等方面的支持，但仍然是针对新增、国企闲置物业等目前占比较小物业的支持政策，而对在大中城市中占比较大的存量房源进入租赁市场仍然缺乏足够的支持政策，更无系统的对租房者的保护性制度， 与德日等国完善的租赁市场制度和政策体系仍然有很大的差距， 但不可否认的是，此文件仍然是住房租赁市场建设的重大里程碑， 整个住房保障制度的建设仍然是任重而道远。