2017年1-5月三四线城市销售额同比增速约为33%,显著增厚全国化布局的龙头房企的销售业绩。三四线城市房企销售额排行由龙头房企领衔,加速行业集中度提升。

从棚改角度看三四线销售具有一定韧性。从开工角度预计2017年棚改开工600万套,货币化安置比例55%,带动去库存面积约2.6亿平。2018-2020年每年棚改计划开工500万套,预计年均带动逾2亿平米的销售面积,持续利好三四线布局的龙头房企。

本轮三四线行情以央行发放PSL为国开行提供资金、货币化棚改比例上升为基础,叠加一二线城市热销为契机,在一二线城市房价上涨的比价效应下,带动三四线房市销售行情向好。

预计2017年商品房销售面积同比增速为0%,房地产开发投资增速为6%。我们认为,随着政策调控的持续,一二线城市商品房成交量同比进一步下行,部分开发商为缓解资金压力将降价售楼,下半年一二线城市房价下行压力较大,从而三四线房价上涨预期得到抑制,销售有所降温。考虑到去年较高的销售基数影响,预计下半年销售同比增速将出现明显回落。

马太效应下,强者恒强。整体来看,政策调控带来行业集中度进一步提升。2017年1-5月前十强房企商品房销售金额集中度提高至27.9%,较2016年末提升9个百分点。预计2017年前十强房企业绩销售额增速达52%,百强房企业绩销售额增速达21%。

2017年中国龙头房企估值有望升至16x。以美国为例,房地产行业集中度趋势长期向上,2016年美国前十大建筑开发商集中度为28.7%。集中度上升将带动龙头房企估值中枢上移,美国龙头开发商的平均估值从6.8x上升至15.8x。

从市盈率角度来看,中国地产龙头股的成长性为美股的2倍,估值却较美股折价18%。从市净率角度来看,中国地产龙头股PB与美股相当,但中国地产股的盈利水平更高,部分源于较高的杠杆率提高了企业价值。

投资建议:重点推荐低估值高股息的行业龙头股:招商蛇口、金地集团;推荐三四线土地储备较为丰富的标的:华夏幸福、绿地控股、荣盛发展;建议关注业绩增长确定性较强的公司:蓝光发展、阳光城。其中,首推招商蛇口与华夏幸福,预计招商蛇口2017-19年归母净利润为110.0/124.6/140.8亿元,同比增速15%/13%/13%,对应EPS为1.39/1.58/1.78元;预计华夏幸福2017-19年归母净利润为87.6/120.3/152.2亿元,同比增速35%/37%/27%,对应EPS为2.96/4.07/5.15元。