房地产开发投资增长的动力可能更多来自于价格增长:2017年1-4月,全国房地产开发投资2.8万亿,同比增长9.3%。2017年以来房地产开发投资继续保持强势复苏,从2016年底的6.9%已经回升至9.3%,我们对统计局数据进行了拆分。4月施工和开工增长并不明显的状态下,房地产开发投资依然保持增长我们认为核心来自于两个部分价格的提升,一个是单位建安施工价格的增长,另一个更重要的则是土地价格的快速提升。具体从土地成交结构来看,主要动力一方面来自于北京为代表的一线城市,自4月6日、7日住建部和国土部及北京市政府先后发文表示要加大今后的土地供给力度之后,以北京为首的一线城市明显加大供地力度,其中北京4月推出地块合计建面201.4万平,规模创下16年以来新高。另一方面则来自于三四线城市,100个大中城市中,一线城市土地成交溢价率有所下降达25.8%,二线城市土地成交溢价率回落10.3个百分点至27.6%,三线城市土地成交溢价率创下年内新高,攀升至64.0%。

调控及信贷效果显现,销售进入调整期:2017年1-4月,商品房销售面积4.2亿平方米,同比上升15.7%,商品房销售额3.3万亿,同比增长20.1%。市场销售如果我们预期判断继续回落,全国销售面积和我们跟踪的重点城市销售的剪刀差已有收窄迹象,我们跟踪的72个重点城市4月成交同比下降16.7%,全国销售面积同比增长15.7%。而且从我们跟踪的重点城市成交来看,一、二、三线城市的成交金额也已连续3个月保持下降。当前市场调控持续升级,以北京代表的热点城市自3月17日出台新一轮调控政策以来,不断有城市持续加入调控序列,且调控的力度和深度也在不断深化,我们此前多次强调的政策高点仍未过去的观点持续得到市场继续验证,随着今年企业和居民部门去杠杆政策的持续深化,行业和企业面的成交压力将中短期内将一直存在。

按揭贷款增速下降,去杠杆进行时:2017年1-4月份,房地产开发企业到位资金4.7万亿元,同比增长11.4%,个人按揭贷款7662亿元,同比增长14.5%;定金及预收款1.4万亿元,同比增长21.7%。本月房企到位资金有所下降,受市场销售持续下滑影响,按揭贷款和房企定金及预收款增速持续收缩,4月央行数据也显示居民中长期贷款同比增速仅为4%,是3月份以来连续2个月个位数增长。在一二线城市限购限贷强管控下,居民部门中长期贷款的韧性更多是来自于三四线城市销售的延续。而今年3月份以来央行及银监会针对房贷不断表态,强调风险是主基调。同时融360数据显示,4月份全国首套房平均贷款利率持续保持上升趋势,首套房利率已连续7个月保持上行。此外我们今年以来无论是全国千亿房企调研,还是重点区域联合草根调研,都已经跟踪到按揭贷款无论在额度还是成本端开始调整,放款速度已经趋缓,未来购房成本上升是大势所趋。