“前期热点”城市降温、部分三四线城市活跃,部分房企高增长

今年1-2月,新房、二手房均呈现“热点城市降温,三、四线活跃”特征:① 54个城市中有34个新房销量累计同比增速为正,占比63%,其中大部分为三、四线城市;②新房销量环比去年最后两个月增速仍为正的城市包括宿迁、马鞍山、连云港、三亚、苏州、芜湖、莆田、赣州、九江、台州等10个城市,大部分为三、四线城市,考虑到11、12月开发商大多会冲量,是传统的销售“大月份”,而1、2月由于春节长假等因素,销售往往较清淡,因此某一城市环比去年最后两个月的增速若仍为正,表明该城市的楼市1、2月份的确在显著改善;③“前期热点”城市(2015、16年量价齐升幅度较大导致目前政策调控较严的城市)新房销量同比下降显著;④二手房成交套数累计同比增速为负值的城市均为“前期热点”城市,而增速为正且排序靠前的金华、扬州、常熟、青岛、张家港、无锡、江门、大连、南昌、南宁、杭州、岳阳,大多为三、四线城市,值得注意的是,三线城市常熟1-2月二手房销量甚至超过了去年11-12月。

据亿翰智库统计及部分房企的公告,不少房企今年1-2月销售表现优异,有的销售额同比增速甚至达到了三位数,其中:旭辉集团同增183%、万科同增108%、世茂房地产同增93%、中国恒大同增88%、融创中国同增83%(合约销售额口径)、雅居乐同增73%、新城控股同增60%、中海地产同增44%、绿城中国同增12%。

经济和政策的变化,导致楼市格局发生了上述改变

经济因素:①高铁、高速公路网的持续完善,利于一些产业向要素更低的城市转移,从而给这些城市带来一定增量的住房需求;②2016年以来,受益于调结构、稳增长系列改革,一些周期性行业出现了明显复苏,一些周期性行业比重较大的城市,其楼市也会一定程度呈现出复苏、改善的趋势;③一线及“前期热点”城市过去两年房价飙升,对那些没有能力在这些城市置业的人群,在心理上同样能催生“买房升值”的预期,这部分人群有的会利用春节期间“返乡买房”。

政策因素:2016年以来“分类调控、因城施策”,一线及“前期热点”城市调控较为严厉,而过去两年房价平稳的广大二、三、四线城市,政策面则是宽松、友好。

预计全年销售或好于年初时市场的主流预期,投资正增长概率或加大

对2017年销售额增速的预判:年初时,“市场主流观点”预期2017年全行业新房销量或比2016年下降10%以上。2017年1-2月54城新房销量累计同比仅下降3%,一线及“前期热点”城市销量回落较大而部分三、四线城市销量增长显著,开局比预期的理想,显示“因城施策、分类调控”正取得较好的效果,预计2017年全行业平稳发展可期,全年新房销量降幅或比“年初时市场主流观点预期值”要小。

对2017年房地产投资增速的预判:除一线及“前期热点”城市外,其余城市的房地产投资占全行业比重达62%,对全行业影响程度较大,这些城市销售若改善,大概率能带动房地产投资,从今年销售开局情况看,全年房地产投资实现正增长的概率或进一步加大。

地产A股小周期理论框架持续被印证,重点推荐低估值、高增长品种

我们孕育于2008年、成型于2012年的“地产A股小周期理论框架”已持续被印证,本轮小周期开启于2014年下半年,复盘过去两年多地产A股的整体表现,该理论框架依然有效。根据这一理论框架,我们判断:2017年,传统地产股的表现将好于2016年,从行业相对排名看,甚至会好于2015年,建议机构投资者在2017年应重视传统地产股的投资机会。我们认为:①低估值、高增长(2017年净利润及合同销售额均能显著增长)的品种,2017年大概率会有较好的表现;②细分领域显著好转、且标的在A股具稀缺性的公司,其股价也将会有比较好的表现;③重点推荐新城控股、嘉宝集团、荣盛发展、新湖中宝、华夏幸福、厦门国贸、招商蛇口、金融街、华发股份等品种。