在政策多方调控背景下，房地产市场不断回稳。一二线城市调控还在加码，三四线城市去库存依旧将成为今年楼市的主旋律。

在2月23日国新办的新闻发布会上，住房城乡建设部部长陈政高回答了当下中央对于楼市的诸多看法。他表示，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，因此将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

第一财经记者从目前业内的反馈看，开发商普遍预计今年房地产市场将进入小年，一二线城市的调控并不会减弱，市场将从之前的震荡开始走向健康平稳。

城市分类调控继续

过去一年，我国商品房销售面积15.7亿平方米，同比增长22.5%;其中商品住宅13.7亿平方米，同比增长22.4%。商品房销售额11.8万亿元，同比增长34.8%;其中商品住宅9.9万亿元，同比增长36.1%。

上述销售额创造了中国房地产历史上最好的成绩，同样部分一二线城市的房价上涨幅度也出现了较快的增幅，因此房价何去何从成为大家关注的话题。

陈政高指出，从国家统计局此前发布的房价数据看，预计今年一季度房地产价格会继续趋于稳定。尽管2017年房地产市场面临许多矛盾和问题，面临许多不确定的因素，但有利条件更多，因此有能力、有办法来保持房地产市场平稳健康的发展。

国家统计局在2月22日发布的1月70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，与2016年12月相比，2017年1月70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有20个，上涨的城市有45个，持平的城市有5个，1月份房价上涨的城市数量总体处于减少态势。

同时，5个一二线热点城市的变化引人关注。15个一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施房地产调控政策以来，市场变化明显，房价持续趋稳回落。其中，11个城市1月份新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.5个百分点之间；3个城市环比持平；广州市环比上涨0.6%，涨幅已连续4个月回落。

“从最近3个月数据看，调控下的房价拐点已经接近出现，特别是限价严格的新建住宅价格调整明显超过二手房。总体上看，2017年房价已经结束了之前的过快上涨，进入到平稳阶段。”中原地产首席市场分析师张大伟告诉第一财经记者。

除了之前的限购、限贷等政策调控外，在资金端也同时对房地产市场进行了调控。

不久前，中国证券投资基金业协通过其官方微信发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，此次规范重点聚焦在直接或间接投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的产品，明确协会暂不予备案此类产品;同时，禁止私募产品向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款、提供无明确用途的流动资金贷款，以及直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利，在监管口径方面与其他监管机构保持一致。

同时，银行间也收紧了对于房企的融资授信。此前，房企还可以通过发行信托产品借道银行理财向社会募集资金，目前该通道同样被叫停。“我们的开发贷已经暂停发放。”一位银行信贷经理告诉记者。

随着上述各类调控措施加码，一二线热点城市的成交量开始回稳，土地拍卖市场也逐步回归理性。

而在三四线城市，国家则继续推进去库存。陈政高指出，按照中央经济工作会议提出的要求，要继续抓好三四线城市去库存，解决三四线城市库存过多的问题。

其中，将继续鼓励、引导农民工和农民进城安居。将加强三四线城市基础设施建设力度，提高公共服务水平，包括医疗、教育，还要增强三四线城市和大城市之间基础设施的互联互通水平，促进公共服务均等化。农民工和农民进城，一定要享受到同等的公共服务，不论是医疗还是教育，这是农民工和农民进城最重要的吸引力，也是政府应该提供的条件。

“三四线城市楼市政策还将持续宽松，去库存思路还在继续。”易居智库研究总监严跃进指出。

租赁市场或迎来风口

面对一二线城市的供求矛盾，供给端发力同样很重要。

住房城乡建设部副部长陆克华指出，购租并举是深化城镇住房制度改革的主要方向，住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分，是解决城镇居民住房问题的重要渠道。近年来，我国住房租赁市场发展比较快，为解决城镇居民特别是新市民的住房问题，促进新型城镇化发挥了重要作用。据相关统计和调查，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。

他认为，面对这个市场，很多城市租赁市场的有效供应不足，特大城市、超大城市、大城市供需矛盾更加突出。对住房租赁企业的政策支持力度不够，机构化、规模化的住房租赁企业发展比较缓慢。

魔方公寓CEO柳佳在克而瑞举办的“地新引力创新峰会”上表示，目前三十多家主流的公寓运营商房量占据整个中国租赁市场的份额不到1%，因此这里面空间巨大，这将是一个万亿级的市场。

“去库存有两类非常大的资源都是公寓行业房屋的来源，一个就是存量的商业地产，还有就是存量的住宅。”柳佳说。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，商业地产由售转租，一来可以盘活存量，提高利用效率；二来，可以满足多层次的住房消费需求，为城镇化助力。目前住房消费多集中在购买领域，而在国外尤其是一些发达国家租赁比重甚至超过买卖，因此租赁市场也是住房消费环节不可或缺一环。加上城镇化加速农民陆续进城，住房需求量会随之增加，但对于广大农民而言支付能力有限，都去买房的可能性不高，因此需要有相当规模且规范的租赁市场来满足这部分消费。