内房股上周出现普涨现象:我们认为主要原因是来自于三个方面:1)1月市场成交和房企销售数据超预期。虽然各热点城市楼市调控不断深化,但未调控强三线城市成交持续走高形成对冲,推动1月份市场销量好于预期。同时尽管已经考虑到市场的温和表现,主流房企1月份的销售数据仍十分亮眼。考虑到成交天数的增加(去年春节在2月),预计今年2月份销售数据将大概率再超预期。2)16-18年业绩高增长具有较强确定性。过去两年的热销使得16-18年房企确认收入的高增速具有较强确定性。而且,本轮上行周期房企的销售均价均有明显提升,也将推动行业毛利率有所恢复。当然长期来看,行业毛利率仍呈趋势性下滑。3)内房股相对于A股地产版块“低估值+高股息”。截止上周五,wind一致预测内房股2016E市盈率中位数为7.2,市净率中位数为0.6,股息率中位数为4.4%。该估值水平较A股地产版块以及内房股过去五年平均水平均有明显折让,已处于历史低位,我们认为行业下行的预期已经基本反应在股价之中,板块估值已进入可配置的区间。

房价是否会出现调整?目前地产股的主要投资逻辑还是基于其存货价值,而房价的长期变化由土地供给决定,短期由房企资金面压力决定。1)长期震荡上涨仍有较强支撑。15年和16年我国住宅用地供应大幅缩量,年均成交规划建面较12-14年均值减少32.7%,因此判断未来2-3年间,我国热点城市住房供需矛盾仍十分严峻。同时,根据日前公布的国土规划纲要,未来5年新增国有建设用地较过去5年将下降15%左右,预计未来较长时期土地供应相对短缺的问题仍然存在,热点城市房价长期震荡上涨也有较强支撑。2)资金面压力或导致房价出现调整。短期来看,新房市场定价权掌握在房企手中,房企根据自身资金面压力在“保价控量”和“降价冲量”之间调整。

16年楼市热销以及融资宽松使得房企目前资金状况良好,因而目前降价动力不足。但是考虑到:i)上半年销售缩量回款减少;ii)房企融资全面收紧;iii)于下半年开始出现的债券到期压力,我们认为房价可能会在下半年出现小幅回调压力。如果楼市调控和融资收紧在年末并未出现松动,明年降价压力将明显提升。

投资策略:预计2月市场成交仍将超预期,3月年报季房企迎来高弹性业绩释放期,因此版块在1季度可能拥有阶段性投资机会。然而,3月份开始的高基数效应以及房贷利率回调趋势均表明,我们需要对市场处于下行周期有清醒的认识,仍看全年成交增速在-15%~-20%。建议逢低买入拥有优质存量资源以及优秀融资能力的内房企,行业龙头如:中国海外发展(0688.HK)、华润置地(1109.HK);中小型房企如:禹洲地产(1628.HK)、旭辉控股集团(0884.HK)。同时也建议关注高防御属性的物业管理版块,首推绿城服务(2869.HK)。