形势比人强

当楼市成交因调控速冻，那些激进的房企，在资金端已经显露出力不从心的征兆。日前，有消息传出，数家高调在一线城市拿下地王的中型开发商，通过股权转让等事宜缓解投资开发的资金压力。

这或许仅仅开了个头。从宏观格局来看，最新的政治局会议，特别强调了加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。这也意味着，针对一二线热点城市的严厉调控，将会长期化。至少，在可预见的未来，看不到调控政策退出的迹象。

对开发商来说，对资金的考验刚刚开了个头。不过，对各个级别的开发商，需区别看待。对龙头开发商而言，尽管前路漫漫，但由于已形成规模效应，快于同业增速的销售，也让开发商握有充裕的现金流。

另一方面，由于品牌溢价能力强，资金成本下行又叠加资产荒，大多是不差钱的主。换句话说，白银时代的成色虽逊于黄金，但仍是贵金属的时代。

然而，对深陷产业混沌格局的中型房地产企业来说，重重压力下的风险正在浮现。最大的危机来自于战略上的进退两难。行业的集中度在快速提升，同时规模化战略拐点已现。

克而瑞数据显示，2016年前三季度，TOP100房企的入榜门槛和集中度与去年相比继续大幅提升。销售金额门槛方面，TOP100房企的入榜门槛从去年三季度的64亿元提高至102亿元，TOP100房企集中度提升极为明显，增加7.06个百分点达到46.54%，占据市场份额近半；以面积衡量，TOP100房企集中度提升同样显著，同比增加3.72个百分点达到28.68%。

此外，对中型房企来说，向上晋升一个梯队的难度极大，因为同业都在狂飚突进。根据截至11月的销售数据看，2016年房企的销售业绩大幅提升，千亿房企可能达到14家，其中3000亿元以上的企业有3家，2000亿-3000亿以上的企业也有3家，另有近10家千亿

左右的房企

在此背景下，影响最大的将会是那些正在进行全国化布局的中型房企，管理战线已经延长，优质地块拿地门槛高企，但前行的道路已越来越狭窄。可以说，相对于大型龙头房企而言，这类中型房企可谓革命尚未成功，但革命的黄金时代已经结束。

与此同时，产品结构性危机持续显现。在人口净流入的城市，适销产品的库存已基本销售完毕，但在产能过剩的三四线城市，市场仍如泥沼，旗下项目去化是个长期难题。但人口净流入城市，土地预期几近透明，补库存并不容易；而去化难的城市，短期内难以看到未来，产品的结构性危机日益加剧。

相对于大型房企而言，中型房企还面临资金成本与大型房企差距扩大的竞争劣势。在资产荒时代，在趋向宽松的资金面下，房企的融资成本总体向下，但大型房企资金成本降幅大于中型房企，二者资金成本的差距在拉大。在水涨船高的黄金时代，2%-5%的融资成本完全不构成压力，但随着全行业利润水平的下降，这个差距将进一步拉开中型房企与大型房企的竞争能力，甚至成为未来市场格局的决定性因素。

如何应对市场变化？对中型房企来说，战略收缩仍是理想选择。快速调整发展战略收缩管理半径，以壮士断腕的勇气退出低效市场——以退为进、力争在细分市场或公司核心城市成为细分龙头，是最为可行的战略之选。