中国房地产业的“下半场”，企业生产方式开始从资产销售向资产运营转变。不仅是商业物业，随着一线城市宅地供给紧张，新增新房供给有限，一些企业不约而同将目光聚焦到存量住宅的运营上。龙湖、首创置业、优客工场、链家等公司都在探索存量住宅运营的盈利方向。而近期，随着万科吃下“全自持住宅地块”头蟹，一场开放股权合作、众筹建设出租房的实验更在酝酿之中。

对于习惯了拿地开发销售的中国房企而言，资产运营尚属技术短板，住宅的运营更是陌生领域，自持型新建住宅项目的操盘目前也缺少充分的制度安排。尽管如此，租房市场的蛋糕却悄然增至万亿量级，难度高、前景诱人，对选择这一赛道的企业而言，一场新的长跑才刚刚开始。

自持宅地的万科实验

本月2日，引发行业高度关注的三宗“限房价、控地价”的住宅用地在北京落锤。结果令人惊讶：在新的出让方式下，北京万科以“全部持有”的条件，竞取其中的西北旺镇18号地。同时，北京万科与住总组成的联合体也以同样“全部持有”的条件，竞得其中的西北旺镇19号地。

全部住宅如何在自持中实现回本、套现在西方成熟市场，不少项目是通过房地产信托投资基金即RIETs来退出。然而，国外成熟市场RIETs产品回报率区间多在5%~8%，国内则因税收导致的收益率低等问题，RIETs产品一直无法破冰。不仅如此，国内住宅租金投资回报率不高，与普遍超过5%的资金成本形成尴尬反差。

倘若RIETs模型暂时无法成立，开发商将如何运营这些不能散售的自持住宅对此，万科集团副总裁刘肖有了自己的思路。他日前接受《第一财经日报》等媒体采访时表示，万科计划为上述两宗海淀自持商品房地块建立相应的众筹平台，将项目分成合作伙伴企业能够接受的份额，北京万科作为主要业主方负责房屋建设和配套引进及物业管理、配套经营服务，而众筹方则在早期进行投资，同时向北京万科提交相应的项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由平台直接返回相应企业。

“自从拿地之后，我们也面临一些质疑，就是大家认为拿这块地算不过账来，企业无法实现自身的盈利。”刘肖说，上述办法是从传统的“开发销售模式”转变到“经营服务模式”，通过合作来破题，争取政府、合作企业与开发商三方联动。回应本报记者关于盈利模式的问题时，刘肖说，万科若收取成本费用和比较低管理费，能够直接平摊拿地与建安成本，未来计划是通过运营管理费盈利。在合作企业选择上，北京万科的标准是规模以上的高精尖科技公司。更为具体的设想是，方案可以是以一个住房单元或是一整栋楼作为最小份额，对众筹伙伴开放项目使用权、租赁权及资产增值权，也可以是通过项目合作运营公司的形式进行股权合作。

长期自持型商品住房尚属新生事物，合作模式运营这类资产更是前所未有的新的尝试，未来权益如何分配、回报如何保障，这些都是企业今后需要回答的问题。但刘肖表示，万科此前有相对充足的资产运营经验，而项目地处住房供不应求的海淀区，因此对项目前景具备信心。

从卖房子到“运营”房子

万科的实验能否做成样本，为行业整合、跨界合作提供技术经验，目前还有待相关政策安排及市场检验。但一个事实是，租赁市场蛋糕巨大，未来将有更多公司加入这个赛道。

2016年5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。未来的租赁市场将有多大优客工场创始人毛大庆给出的估计是，未来的十年之内，中国商品房租金GMV将超过3万亿元，2025年，“北上广深”GMV将达到1万亿元，到2030年，将会突破1.6万亿元。链家研究院院长杨现领也对本报记者表示，目前中国租房市场的租金规模是整个房屋交易市场的7%，而美国占比是50%，在中国，租赁市场是政策红利最多且不断释放的市场，蕴藏着几万亿的潜在市场空间，未来租赁住房将会成为大城市普遍的生活方式。

参与其中的企业越来越多。在今年2016年中期业绩发布会上，龙湖正式宣布涉足长租公寓业态，并将其名字定为“冠寓”，计划在全国10余城市展开布局。上月底，首创置业则与共享办公公司优客工场及城市空间运营商共享际宣布合作，未来在首创置业进入7个城市中，对18个住宅项目逐步改造后出租。作为中介平台，链家也在加码租赁业务，该公司旗下的“自如”于2011年5月在北京成立，提供租住产品和服务。根据今年5月时曝光的计划，链家的目标是，在未来的三年将自如的规模从20余万套增至30万甚至50万套。

“可以销售的土地数量越来越少，以北京为例在2016年全年，可以销售的商品房住宅土地只有38.9万平米，那么也就是说，拿地一卖了之，将来这条路肯定没戏了。”中原地产首席分析师张大伟说道。地价越来越贵，使得开发商把越来越多的注意力放在如何盘活资产上。而存量时代，资产运营未来也将成为房企重要盈利渠道，运营能力甚至将为房企重新排序。对此，首创置业设计营销中心总经理高广汉对本报记者坦言，如今的经营环境，在倒逼开发商主动思考如何高效运营资产，如何“变轻”，但轻资产运营仍需要能力上的积累，开发商需要完成的第一步，是从传统的“客户思维”向“用户思维”转变。