各大龙头开发商纷纷抢滩的养老产业被称为潜藏10万亿元市场的“大生意”，如今正在成为房企掘金的下一个“风口”。但随着房企涉足养老产业日渐深入，一些传统养老观点正在被企业摒弃。其中，由销售走向服务的“去地产化”观点也被人们戏称为“地产人革地产的命”。

独立的生意体系

“相较于地产业务来说，养老的商业模式改变了，原来是快速建造和销售，现在需要为客户提供长期服务。”北京万科医养管理公司相关人士表示，万科养老的价值标准已然发生改变，原来是看销售额看利润，现在是看客户数量和服务质量。同时，企业与客户的关系改变了，原来销售模式下，双方关系单一、低频，现在需要更加高频地跟客户互动。

在刚刚开门纳客的北京万科首个社区嵌入式养老项目——嘉园长阳长者中心，北京商报记者注意到，“嘉园”令北京万科养老产品线进一步丰富，与之前重护理的城市机构型产品不同，嘉园这次把目标瞄向了更广泛的居家社区老人群体。

北京万科医养管理公司董事长王垚表示，养老人群真正需要住到机构里的比例并不高，在北京，90%的老人都是居家养老，嘉园的产品线就是针对这部分老人，让他们在社区或家里就可以便捷地享受一些养老服务。

资料显示，北京万科目前已建立起三条养老产业产品线：城市机构型的“怡园”，偏重于照顾半自理老人，甚至失能、失智的老人。CCRC型的“随园”，是一个更大型的综合养老社区，这里的老人大部分以健康为主。社区嵌入型的“嘉园”，开在社区里面，规模更小，但可以做一些日间照料服务、康复上门服务、卫生家政服务等。

值得注意的是，嘉园也是万科养老产品首次采用PPP模式运营的养老机构。 王垚表示，公建民营这种合作模式，政府通过寻找合适的市场主体来为老人提供更好的服务，万科在运营过程中，也积极投入装修运营，不断地发掘客户真实需求，提供高品质的产品服务，双方可以很好地形成优势互补。业内人士评论，养老也逐渐成为一些房企独立的生意，养老产业未来将成为独立核算，并摆脱第一代产品那样靠地产补贴的局面。

地产业还是服务业

“房地产行业正从黄金时代向白银时代转变，许多开发商也在向城市配套服务商转型。万科探索战略转型提出6+X计划，其中养老就是其中的X之一。一位行业专家指出，养老业务对于开发商而言已成为转型的重要板块，未来甚可能会脱离地产行业的支撑，而且未来加快发展速度，甚至应该尽快去地产化。

全联房地产商会创会会长聂梅生认为，在银发市场来临的时候，养老说到底就是一个服务业，不能简单地划归到地产当中去。养老产业未来发展方向应该是在重资产端去房地产化，轻资产端由销售走向服务，同时融入“互联网+”，融入金融创新。

同样，以高端定位切入养老地产市场的远洋也更多强调养老产品的服务属性。远洋·椿萱茂市场营销总监孙健表示，远洋养老模式主要通过投资、租赁或委托管理该类物业，提供全生命周期的各层级服务、护理，包括生活服务、生活照料、失智照护、康复服务、医疗护理、临终关怀、健康管理、养生保健以及日间照料和居家服务等全周期、链条化的养老服务。其中，失智照护是椿萱茂独树一帜的特色，在业内享有较高影响力。

北京高盛康华医院管理公司董事长陈林海则表示，可通过运营医养结合实现养老产业的高速增长。

产业的困境

据民政部统计，到2025年，我国老龄人口将突破3亿，占比将超过20%，养老产业也成为10万亿+元的大买卖。目前包括万科、绿城、保利地产、远洋地产等龙头房企已将养老地产写入年报发展计划。

然而，当前渴望摆脱以往销售模式的养老产业依然面对行业缺乏标准、服务经验缺乏、人员流动过快等问题困扰。尤其是行业如何赚钱依旧是个难题。目前来看，房租+护理费+餐饮等其他费用是养老机构的主要收益。

专家分析，在日本，养老由政府扶植；在美国，则有医保、养老保险的进入覆盖，但这两点在中国都尚不具备。目前来看，养老客户的支付能力仍旧是行业的最大难题，推出养老保险或将是解决途径之一。但目前这也意味着企业的盈利能力还需要进一步提高，不能像传统养老机构那样，过分依赖政府的补贴。

同时，受传统观念影响，养老行业不像医疗和地产那样，有长期的积累，社会还缺少养老服务方面经验；此外，由于居家养老占据主流，而政府保障性机构提供的又是基础服务，因此，对于中高端的养老需求，没有与之匹配的市场化标准。