核心观点:

2017年行业基本面展望,主流地产股等待新一轮的机会

在需求透支、限购限贷政策重启、信贷边际收紧的背景下,预计17年行业基本面进入量价齐跌。我们将城市分为4组分类测算,预计17年全国新房成交面积13.71亿平,同比降11%;成交金额10.68万亿,同比降7%;新开工面积15.43亿平,同比降7%,开发投资额10.49万亿,同比升2.5%。

行业量价齐跌对宏观经济影响凸显后,新的小周期起点或带来主流地产股投资机会,关注高销售和业绩弹性的招商蛇口、华发股份、新城控股等。

行业长期趋势及城市分化分析

2017年的基本面表现进行判断后,我们希望能够在这个时点对于行业长期的发展趋势做一个大致的判断。短期的核心影响因为是城市库存水平的变化;中期的影响因素是土地以及新开工所构成的中长期潜在供应规模;长期来看城市的房地产价格的发展主要受到人口的影响。当基本面下行至底部拐点的时候,我们认为中短期市场表现较好的城市可以成为率先反弹的区域,包括厦门、上海、广州、郑州、合肥、杭州、东莞以及武汉。

地产下半场机会:存量市场运营+权益金融工具

大地产行业的发展机遇也将从增量开发转为存量运营环节。17年特别关注物流地产和房地产基金行业机会。1、未来我国社会物流提效降本诉求将持续推动A仓需求快速增长,物流地产行业将维持高景气度。而目前国内物流地产开发资金闭环已打通,未来民营物流地产运营商规模有望快速提升;2、土地投资收益率下降使得传统债权融资无法获得合适的收益水平,纯股权地产基金业务为资金提供专业的管理环境,并有效提升投资收益率,未来5-10年将是最合适我国发展不动金融工具的时期。其他存量新业务,包括长租公寓、地产经纪、共享办公等业务也将获得较高增速的发展。

跨年推荐标的:嘉宝集团、东百集团

【嘉宝集团】不动产金融化是行业进入成熟期必经之路,国内低利率+资产荒+REITs推进背景下,有望诞生像美国黑石和新加坡凯德的优秀公司。

光大安石依托优秀管理层和大股东资源,聚焦国内外优质商办物业,充分发挥“投融管退”全产业链运营优势,将持续做大规模和利润。【东百集团】物流地产开发资金闭环打通后,目前景气程度和IRR正如十年前住宅地产。

东百16年进军物流地产,引入前安博高管团队,在行业积攒了丰富人脉。

一年内4个项目落地,持续拿地能力得到验证,3年200万方目标可期;在无杠杆且偏谨慎假设下,项目投资回报率超8%,未来兑现收益方式多样化。