从2010年-2016年之间，香港政府共拍卖166块公共住宅地块，其中内地企业拍得18个地块。

新世界创始人郑裕彤在9月底的离世，使原本的香港地产“四大天王”独剩李嘉诚和李兆基两位大佬尚在。人们在感叹英雄逝去的同时，也更加发现到一个事实：作为曾经的启蒙者，原本的香港地产巨头与内地房企相比，或许早已不复当年之勇。

香港房地产企业北上，经历多次盛衰往复，每当投资热退来临必是一片掌声响起，在更早的上世纪80-90年代或许还要带上诸如“支持祖国建设”的时代大背景；然而，在热潮褪去时，却又掺杂了更多的质疑和不解，“撤资论”也让他们备受舆论煎熬。

有人逃离，有人坚守，有人观望。他们深知，香港经济必须融入内地经济体之中才可以摆脱香港城邦经济的局限性；他们也在思考，如何在投资与撤资实现平衡，从而实现基业长青。

北上跃进

香港房企对内地市场的热情始终都在，却也经历一个从萌芽到高潮直至今日温度冷却的过程往复。

香港房地产起步较早，与内地相比有较长的发展历史。二战后，香港本土地产业经历五次盛衰循环，也在跌宕起伏中涌现出一大批综合实力强劲的房企。香港地产界素有“四大天王”之称，分别为长江实业的李嘉诚、恒基兆业的李兆基、新鸿基的郭得胜以及新世界的郑裕彤。

“四大天王”中的郭得胜早于上世纪90年代就已经辞世，由膝下三子继承衣钵继续前行。郑裕彤也在今年9月仙逝，四人中虽有两位故去，但上述四大地产商仍牢牢把控着香港地产。

除去“四大天王”，九龙仓、恒隆集团和瑞安等也分占一部分市场。数据显示，最大的10家地产集团的开发量占香港总开发量的80%左右，市场集中度相当高。

港资房企中最早试水内地市场的当属新世界，它在内地首个房地产项目是1980年的位于广州的中国大酒店项目。港资房企真正意义上的第一轮进军内地地产市场的热潮可以追溯至1990年前后，李嘉诚则是这一轮当中的典型代表。

1989年，部分外资企业从内地撤离，李嘉诚却在此时大举进军内地，成为香港在内地的最大投资者，这为他日后获得超值的土地收益奠定了坚实基础。1992 年，邓小平南巡进一步坚定了国内外对中国改革开放的信心，港资在内地掀起投资地产的热潮。不过，市场在1994 年随着宏观调控又迅速降温，次年进入低点。新世界在1994年开业的武汉新世界百货，成为其在内地的标志性项目。

1998年，住房制度改革开启，原先的福利分房制度被彻底废止，土地资源推向公开市场，房地产迎来重要发展机遇。敏锐的港企并没有错过这一历史机遇，在随后开始加快了进入内地的步伐，开启第二轮热潮。

他们因丰厚的资金实力和丰富的开发经验，受到了地方政府的广泛青睐。李嘉诚也正是在这一轮热潮中建成了其在内地最具标志性的项目—位于北京东长安街1号的东方广场。

而彼时，内地房企无论在资金实力还是项目经验上均与之存在较大差距。据万科2000年年报显示，其总资产为56.22亿元，营业收入为38.73亿元，净利润为3.01亿元。相比之下，港资房企堪称大鳄，以新鸿基为例，其在2000年下半年的纯利就高达53亿港元。两者之间差距之大可见一斑。

除开规模实力的差距悬殊，在内地房企尚在苦苦探索之时，港资房企就已初步实现了跨区域和多元化经营。2000年前后，新世界的物业就遍及广州、深圳、北京、天津、沈阳、大连、上海等多个城市和地区，早已实现了对内地市场的初步覆盖。另外，港企也率先开始了多元化经营，无论是住宅还是商业地产开发还是在金融、零售等多个领域都有涉猎。

在如此巨大的差距下，港企在进入内地之初首先要面对的反而是来自老对手的竞争。最为典型的是2001年对黄金地块的争夺事件。这一地块位于深圳市华侨城南、深圳湾北的填海区，面积达2.9平方公里。当时，深圳市国土规划局的相关人士透露，该填海区住宅面积约205万平方米，土地估价在50亿元人民币以上。 这一黄金地块引得了新世界、恒基、和黄、新鸿基、恒隆、九龙仓等一众强敌觊觎。

这一轮的港资房企北上跃进中，以“四大天王”、恒隆集团和嘉里建设为代表的港资房企的内地土地储备大幅飙升。世纪之交时，新世界中国在内地的土地储备超过2000万m2，2000年度完成住宅项目超过93万m2，其中八成售出，利润超2亿元，较上年度增加二成以上。而李嘉诚仅旗下 的和记黄埔在内地的土地储备就已超400万m2。

通过低廉的价格大规模拿地，恰逢国内市场上涨最快的时期，港资房企坐享土地升值所带来的红利。

2004年，标准普尔发布的评论报告《香港企业投向中国内地房地产市场》中指出, 香港房地产市场竞争激烈， 已使得许多地产商转而投资于内地市场。标准普尔董事白培睿评论说:“面对竞争激烈的本土市场, 越来越多的香港房地产发展商和投资者转向内地市场以争取较佳的发展前景。”

从整体情况来看，香港总面积约为1100平方公里，但可以开发利用的面积不足30%，但香港优越的地理位置，开放的港府政策和较为完善的基础设施吸引了大量资产涌入地产行业，也使地产成为香港的经济支柱之一。在本地相对饱和的市场下，香港地产早已走向成熟和稳定的阶段，再难有大的发展空间，内地市场成为他们不可忽视的选择。

从实际意义上看，香港累积数十年之久的房地产开发经验，也为内地市场发展提供了很好的借鉴—商品房预售制来源于香港“卖楼花”（即期房销售），内地经营性土地的招、拍、挂制度也以香港的土地拍卖规则而参照制定。

转型大考

在第二轮热潮之后，港资房企对内地的投资在近年间又出现下降的趋势，北上热情逐渐冷却。

在8年前，长江实业地产投资有限公司的董事郭子威在接受媒体采访时曾信誓旦旦地表示：“长实的长期目标是从内地获得的地产收入比重和在香港获得的地产收入能各为一半。”然而在 2013年的整整一年，李嘉诚旗下的和记黄埔和长江实业没有在内地拿下任何一宗土地，与此同时却不断抛售大陆物业和资产，并最终酿就了所谓的“李嘉诚撤资事件”。

据不完全统计，2014年1月至2015年4月，李嘉诚通过转让资产或其他方式套现了近800亿元人民币。而由郑裕彤之子郑家纯执掌的新世界在最近五年亦极少在内地拿地，不少待开发的土地均是2000年前所拿，更在2015年12月出售旗下在武汉、海口、贵阳、成都等多地的楼市项目。

尽管，李嘉诚和郑裕彤两人都曾在不同场合多次重申出售内地资产项目，并不是对内地市场没有信心，只是“换马”而已，但一时间，港商撤资仍成为舆论所关注的焦点。

时光荏苒之间，港资房企与内地房企之间的实力对比也发生了“倒挂”。其实，早在1997年底，潘石屹就曾撰文《香港对大陆房地产界的影响》断言“香港的绝对优势已丧失”。如今，潘石屹的预言已经得以应验。

以恒基地产为例，今年上半年，其在内地的合约销售额超过了55亿港元，同比增长了6成以上。而恒基地产在香港的物业销售也只有62亿港元，与内地差距不大。恒基地产在内地的这一销售成绩如今难以与内地房企抗衡，排在100名开外。就上半年销售额而言，内地房企突破1000亿元达5家之多，超过100亿元大关的还有62家。

此外，香港房企在土地储备上也无法与内地房企相较，甚至根本没有出手的机会。在2015-2016年的地产盛宴中，港资的身影已经完全淹没在相继崛起的闽系、央企和地方国企之中。

2015年，恒大地产凭借1.56亿㎡的土地储备量高居榜首，万达、保利、富力和中海分别以7395万m2、5482万m2、4185m2和4144万m2的土地储备分列2-5位。而新世界中国2574万m2的土地储备仅位列第14位；恒基地产截至2016年上半年在内地14个城市拥有土地储备建筑面积接近上千万平方米，其中78%可发展成住宅物业。这一土地储备也被恒大等一众内地强手远远甩在身后。

港资房企在内地经营中，还常伴随着水土不服的情况发生。港资房企虽在2000年迎来北上的高潮期，但开发速度极为缓慢，每年只在内地推出的楼盘销售数量极为有限，甚至以个位数为单位。这与内地房企的快速拿地、快速开发、快速回笼资金形成鲜明对比。

九龙仓中国副主席周安桥就曾在接受采访时感叹，内地房企的开发节奏太快，以至于让他也惊叹不已。内地房企推行所谓的“5、9、12”开发节奏，即拿到地5个月内开工，9个月卖楼，12个月楼盘现金流已由负转为正。“这种周转速度，我们今天也没法达到。”周安桥对此并不避讳。

港资企业的缓慢节奏与其长期以来的注重稳健和低负债经营特点密不可分。在如此缓慢的步伐之下，港资企业不但无法提高资金周转率，反而要缴纳高昂的土地增值税。

另外一方面，因为香港土地的资源极为稀缺，港资房企普遍有长线投资、长期囤地的传统。但这并不为内地所接受，反而常常备受捂地的质疑。

以李嘉诚为例，有媒体曾于2014年统计长江实业2005年在内地的29个项目，经过八九年的开发，仍有近2/3未有完工，甚至有的项目历时1/4个世纪仍未开发完结。2006年，长江实业旗下的东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司开发的“海逸豪庭”项目，曾因土地闲置8年遭到罚款，罚金高达8000万元。人才未能实现本地化，也是其中一大重要原因。一位不愿透露姓名的香港知名开发商内部人士向时代周报记者分析说，许多港资房企在内地公司团队难以做到人才和管理的本地化，“中高层核心高管中还是沿用大量的香港人，在对内地市场的了解以及与内地其他部门的沟通中，香港团队其实并没有优势，反而成为弱项。这也是香港房地产企业在内地难以快速做大的一个重要原因。”

“从长远来看，港企还会继续持有一线城市物业，也不排除购入一线城市核心地块，而二三四线城市物业将会逐步收缩。”高力国际研究及咨询部董事陈厚桥表示。

在香港地产商北上脚步放缓的同时，大陆房地产商也频频在港出击。据房地产咨询公司第一太平戴维斯(Savills)的报告指出，在2005-2009年之间，香港政府共拍卖26块公共住宅地块，竞拍得主中没有一个是来自内地房地产企业。而从2010年-2016年之间，香港政府共拍卖166块公共住宅地块，其中内地企业拍得18个地块。