事件:据安信国际统计,国庆假期前后,共有21个城市出台了房地产调控政策。这些政策主要从限购、限贷、土地供应三个方面入手,平稳快速上涨的房价。

点评:

我们认为本轮调控政策主要是为了平稳热点城市房价快速上涨的趋势,而非根本性的改变现有去库存大方向。因为1)本轮房价过热只集中在10-20个城市,不是“普涨”。2)房地产投资开工增速低位徘徊,广大的三四线城市依然库存高企。从稳增长和化解风险的角度讲,坚持去库存是必须的。3)本轮房价上涨是政府可以预见的,因为有去库存大目标,而又信贷宽松刺激需求,房子投资属性不断增强,房价当然上涨,这也是政府为什么今年始终对房价保持“高容忍”态度。

目前去库存才行至一半,正是关键时期。监管层的政策逻辑应该是:控制一线、稳住二线、带活三四线,期望能够将资金从一二线城市导向三四线城市,这也是接下来政府政策的重点。

我们判断:1)短期市场观望情绪较强,销售萎缩将从调控力度最大的城市开始显现,房价将保持高位盘旋。2)中期来看,量缩价升还是量价齐跌还是要看城市基本面。

个别基本面不扎实而又调控严厉的城市(例如深圳、天津、苏州)房价将面临下行压力,销量继续萎缩。3)长期来看,在我国城镇化进程结束之前,具有人口和经济支撑的城市仍然有较强的增量住房需求。目前的政策短期压制需求,如果在将来供给侧没有有效改善,一旦积压需求得到释放,房价上涨压力更大。

策略:可以观察到,调控政策对港股内房股造成了一些影响,但是程度有限,主要内房股7日内平均回整3%-4%。我们认为本轮调控是为了抑制过快上涨的房价,不是去库存大方向的回调。增量资金对地产企业资源价值、业绩确定性价值、高股息的认可并不会发生改变,当前地产板块配置逻辑犹在。我们重点推荐2016年拿地节奏谨慎,资源储备丰富的企业,如中国海外发展0688.HK(行业资源整合有序)、禹州地产1628.HK(盈利能力优于同业)。同时,我们也要对今年拿地较为激进的企业保持关注。