核心观点:

宅地供给环比回升,成交量跌价涨,溢价率攀升至历史新高。

2016年9月,300城市住宅用地推出建面7524万平米(环比+7%,同比-19%),成交建面5926万平米(环比-6%,同比-20%),合计出让金2774亿元(环比+21%,同比+44%),楼面均价4681元/平米,平均溢价率86%,与2016年8月相比上升14个百分点,与去年同期相比则大幅上升61个百分点,而供给/成交这一数值则保持相对稳定。整体来看,9月宅地市场供地环比继续回升,成交则呈现量跌价涨,尤其是重点城市宅地成交热度不减,带动整体楼面均价首次突破4000元/平,溢价率则高位继续攀升至历史新高。

城市土地概览(2016年9月)。

一线城市:供需同环比双降,楼面价、溢价率回落。2016年9月,一线城市合计推出建面273万平米(环比-48%,同比-48%);成交建面211万平米(环比-57%,同比-68%);合计出让金123亿元(环比-85%,同比-79%),其中住宅用地土地出让金为55亿元,环比下跌84%,同比下跌87%,溢价率98%。整体来看,2016年前三季度受供地紧缩影响,一线城市土地成交量同比跌幅显著,出让金也同比小幅下滑,其中北京和广州出让金同比跌幅更是超50%。我们认为今年一线城市土地成交相对偏弱,主要是受供地缩量导致,而从市场基本面来看,一线城市安全边际较高,依旧是房企重点布局区域。

二线城市:成交量跌价涨,单月出让金突破2000亿。2016年9月,36个二线城市合计推出地块建面5538万平米(环比-5%,同比-20%);合计成交地块建面4730万平米(环比-16%,同比-22%);出让金2218亿元(环比+33%,同比+83%),平均溢价率83%。整体来看,2016年前三季度,一线城市供地缩量,加上二线城市商品房成交持续活跃,带动重点二线城市土地市场热度持续攀升,表现显著,前三季度出让金总额已超过2015年全年,尤其是二季度以来单月宅地出让金持续突破1000亿,其中9月更是突破2000亿,单月出让金及楼面价均创历史新高。

三四线城市:整体供需平稳上涨。2016年9月,262个三四线城市合计推出地块规划建筑面积10340万平米(环比+6%,同比-17%);合计成交地块建面7514万平米(环比+4%,同比-25%),出让金894亿元(环比+13%,同比+4%),溢价率50%。整体来看,2016年前三季度,三四线城市土地市场表现平稳,供需量同比微幅下滑,出让金则同比较大幅增长。

风险提示。

热点城市土地价格仍在上涨,优质地块稀缺影响房企资源获取。