10月2日，济南楼市调控再次加码。继2014年取消限购后重启限购，首套房首付比例提高至30%，外地人在济南只能购买一套住房。在不少业内人士看来，此次调控最主要的目的是降杠杆抑投资投机，给过热的市场降温。

不过，对于正处在房产交易过程中的“夹层”人群，现有政策并未提及该如何规范，呼吁政府部门尽快出台相应细则，以进一步明确相关问题

首付提至30%、40%降杠杆抑制风险

此次楼市调控中，对于首套和二套购房者来说，共同的特点是提高首付比例：购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。

对于首套房首付比例提高，不少刚需购房者提出，在目前济南的房价水平下，以一套100万的房子来看，首付比例增加10%后，购房成本就增加了10万元，这对于此类刚需购房者来说，增加了比较大的负担。

对此，济南市相关部门人士称，从目前的房地产形势来看，购房的杠杆率过高，这是降低购房风险的表现。

购房杠杆率就是居民购房新增贷款与住宅销售的比值，贷款额度过高，杠杆率就越高，金融风险就会越大。通过杠杆，把购房资金放大了，这样一来，交纳的首付成本虽然不高，但是风险和收益却放大了，因为盈亏的百分比不是依据房子的首付，而是根据总房价款来衡量的。

统计显示，居民加杠杆热情空前。家庭在房价高位加杠杆已经成为当前热点楼市高温不退的重要特征。“金融政策宽松是推动本轮房价全面上涨的另一关键原因。”一家大型房企负责人说，首付比例适当提高、贷款额度适当降低，正是降低杠杆的体现。

限购政策第二条规定：家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元，这些政策都是相辅相成的。

某机构数据显示，中国的居民杠杆率近年来增长迅速，居民负债占整个GDP的比重从2005年的17.1%猛增到2015年的39 . 5%，而2016年有望达到44%。

限本市三套外地一套抑制投资稳定市场

对于首套房、二套房政策，本轮调控采取的是“降杠杆”，对于三套房的规定就是典型的“抑投资和投机”。

根据限购政策，本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房。非本市户籍家庭在我市限购一套住房。今年7月份以来，济南的房价尤其是东部房价出现暴涨，在房价上涨过程中，投资投机需求的出现是很重要的原因。

以唐冶片区为例，6月30日的地王竞拍之前，前来购房的主要是周边工作生活的刚需人群，房价相对平稳，总体在7000元每平米左右。地王拍出后，投资投机需求明显增加，一家楼盘统计显示，8月份投资投机的需求高达40%。

除了本地投资客外，外地的比如北京、深圳等一线城市人群来买房的人明显增加，本省的三线城市济宁、枣庄等人群也看好济南的房地产市场，前来买房人群也增多。更是有一些楼盘出现了置业顾问全员炒房的现象。

“本市户籍禁买4套房，外地人禁买二套房，有效给投资投机需求降温。”省城东部一家房企负责人说，济南房地产市场的恐慌性购房，与这些投资需求也有很大关系，“投资性刚需”正是这种大环境下的产物。投资投机需求逐渐挤出市场后，对于稳定市场预期以及稳定房价都有积极影响。