投资如期企稳:1-8月,全国房屋新开工面积10.7亿平方米,同比增长12.2%,新开工累积同比增速连续4个月回落,8月单月开工增速创下年内新低,一方面在于土地购置层面增速的趋缓,另一方面也在于市场热度的维持让企业拿地压力较大,全年新开工实现正增长无虞,但我们认为新开工增速下行的趋势正在形成。1-8月,全国房地产开发投资6.4万亿,同比增长5.4%,8月投资增速有所反弹,一方面在于去年同期低基数的缘故,另一方面近期土地市场热度维持。我们预计下半年投资增速仍然保持在相对稳定的趋势,但更需要警惕的是部分房企存在的过度融资的情况,在当前监管层对资产价格泡沫重视度提升的背景下,潜在的对房企融资渠道端的收紧会对未来投资增长带来压力。

土地市场量跌价升难以持续:1-8月份,房地产开发企业土地购置面积1.3亿平方米,同比下降8.5%;土地成交价款4632亿,同比上涨7.9%;8月单月土地购置面积1755万平方米,同比下降12.4%。8月单月土地购置面积降幅较大,主要因地价上涨压力之下,部分房企补库存意愿趋于谨慎,同时北京、上海等地方政府加强了对土地市场供给节奏的把控。受近期主流城市地王潮的持续推动,土地价格上涨趋势明显。今年以来招拍挂市场溢价率水平持续走高,面粉贵过面包的现象层出不穷,因此我们也再次提示企业在补库存的同时仍需保持对成本端的理性和控制。

销售热度维持高位,但节奏仍将前高后低:1-8月份,商品房销售面积8.7亿平方米,同比上升25.5%;商品房销售额6.7万亿,同比增长38.7%。8月市场与我们跟踪的重点城市去化情况一致,依然保持较高去化率,在当前市场“资产荒”的背景下,银行资金对按揭贷款的支持不减,我们判断“金九银十”销售增速仍有望继续保持,但从节奏而言,四季度销售增速下降是大概率事件,一方面在于去年四季度相对高基数,另一方面则在于主流城市的房价过快上涨带来的监管压力,如苏州、南京、厦门、武汉等主流核心城市出台调控政策,尤其苏州、厦门等城市先后重启限购是个重要信号,我们认为不排除未来其他热点城市政策收紧的可能性,维持全年销售前高后低的判断。

按揭贷款持续回落,警惕过度融资:1-8月份,房地产开发企业到位资金9.2万亿元,同比增长14.8%。随着市场销售热度延续,房企销售回款资金持续保持增长,叠加银行对按揭支持力度犹在,预计房企宽松资金面暂时有望保持。但同时我们也需要关注2点变化:1、警惕房企在本轮周期复苏中存在的过度融资的行为所带来企业融资渠道的潜在管控,我们认为未来需要重点关注企业融资端风向的变化。2、我们注意到8月首套房按揭贷款平均利率至4.44%,同比持平,这是近年来首套房按揭利率首次出现趋缓信号,居民加杠杆的趋势仍在延续,其中利率的变化是影响该趋势的重要边际变量。