编者按：

恒大这些年实现高速增长的秘密是什么？到底是一种什么样的机制，推动恒大一步步走向强大，并首次入榜世界500强？凭借现有模式，恒大又能走多远？本期房产周刊，将把这些谜题一一揭开。

近日，2016年的《财富》世界500强公布，恒大以211.84亿美元的营业收入首次上榜。和已过而立的万科相比，仅仅20岁的恒大似乎更能代表过去20年来的中国速度，同时也让关注中国未来的人们，看到了延续中高速增长趋势的可能性。

资料显示，恒大各项核心指标近年保持高增长态势，其中2015年营业收入较2009年上市时的57.2亿元增长超20倍，达1331.3亿元。另外总资产、销售额、净利润等亦分别增长超11倍、5倍和14倍。

领航者：解密“95后”的世界500强企业

成功没有捷径，更无从效仿。作为少有上榜的中国民营企业，恒大成功挤入世界500强，让外界更好奇它背后的成功之道。

恒大集团董事局主席许家印在外界看来是一位让人如沐春风的企业家，而在工作上的投入和严谨非一般人能所及。“非常拼，真的非常拼，据说每天的工作时间在20小时左右。”据接触过许家印的知情人士透露。

《每日经济新闻》记者和许家印有过一面之缘，帅气的外表与亲和的言语，让人觉得这位两千亿房企的“掌门人”平易近人。王石之于万科或许更像职业经理人，许家印之于恒大集团，更像一个永不停步的领航者。

清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在2015年“经济新形势城市新机遇”高峰论坛上提到，“企业布局要有前瞻性，但不能过分超前”。从成立伊始，许家印就带领团队，确立并贯穿20年的企业精神、工作作风和企业宗旨，确保了团队的战斗力；实施前瞻性的发展战略，并每三年制定“三年计划”，确保了企业的稳健可持续发展；在管理和运营方面，独特的紧密型集团化管理模式、标准化运营模式、民生地产的产品定位，确保了企业规模和品牌的快速发展。

种种发展规划，让恒大充分分享了中国经济过去三十多年高速增长的红利，企业以每年30%的增速增长，规模实力更呈现出惊人的发展态势。资料显示，恒大1996年从零开始创业，仅三年位列广州十强；2006年开始扩展全国，三年即完成布局；到2016年，完成180个城市的拓展，企业规模第一，年销售规模超3000亿元。而就个人红利而言，恒大的薪资水平高出行业平均水平20%左右，因此吸引了各行各业优秀人才纷纷加入。

核武器：超强的执行力造就“恒大速度”

在恒大20周年庆典上，许家印曾感慨道：“恒大二十年的辉煌与荣耀，离不开全体员工的努力拼搏。多年来，你们为了公司，亏欠家庭常年无休，工作中，不知道你们承受了多少压力，付出了多少艰辛，是你们用无数的心血和汗水，才换来了恒大的今天。”

在业界，恒大员工以“高效、高能”闻名。据了解，到了企业重大战略时期，员工都会倾注100%的心血和时间，完成各种“高难度”动作，而且还很漂亮地成功“落地”。在恒大，人才和企业之间彼此达成了一种外界无法想象的融合。或许行业中有竞争力的薪酬，能吸引到大批优秀的人才，但留住人才还是要靠彼此磨合后的相融。

恒大能在短短20年，从一个刚刚出生的“婴儿”成长为世界级的企业巨人，正是依靠这种高效的先进科学管理体系。对那些致力成为世界级企业的公司来说，恒大的成长史似乎更像是一本世界级的教科书。

在地产圈，恒大的强大执行力，一直为人所称道。在恒大，每个人充实的工作让企业不断高效运转。核心管理层团队则是公司的灵魂，支撑整个公司的发展。管理层与执行层的配合，也是恒大独有模式，彼此之间保留了足够的空间，双方充分信任，这不仅激活了每个人的热情，也为最终实现多赢的局面奠定了基础。

除了强大的员工队伍作为发展基础，恒大近年的多元产业不断做大做强。经过近几年的精心谋划，恒大已完成多元化布局，成为集地产、金融、互联网、健康、旅游、文化、体育及农牧为一体的现代化企业集团，多产业协同发展将推动其实现持续快速增长。

有市场人士预计，恒大今后在世界500强中的排名将不断提升。其中，营业收入是世界500强排名的主要依据。数据显示，500强总营收年均增幅不足1%，今年更是下降11.5%，而恒大增幅在30%左右。此外，恒大2016年上半年即累计实现合约销售额1418亿元，同比增长62.8%，今年营收水平将继续大幅提升。

而随着今年中国民营企业的身影在世界500强榜单不断涌现，也印证了中国民营经济在不断壮大。未来，在经济转型升级的滚滚洪流中，以恒大为代表的一大批民营企业快速发展，将为中国经济注入崭新活力。当然，跨进世界500强的豪门俱乐部仅仅是恒大一个新的起点。未来，恒大进入2.0时代将如何蜕变，这是它留给外界最大的看点。

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大手笔并购快速扩张 恒大挑战万科霸主地位

恒大日前公布的业绩数据显示，上半年实现合约销售金额1417.8亿元，销售面积合计1660.5万平方米，同比分别增长62.8%和45.9%。根据多家机构的排位数据，恒大仅次于万科，排名第二。

有消息指出，恒大集团的最新目标是2020年总资产超3万亿元，房地产年销售规模超6000亿元。

从2015年起，恒大开启疯狂收购模式，当年先后公布6笔收购事项——中渝置地、华人置业、信合置业旗下的重庆和成都物业、香港万通大厦、新世界物业，累计代价为611亿元。其中收购新世界9个项目花费339亿元。快速并购模式，是恒大实现高销售目标的杀手锏。

迅速调整布局：一二线新项目占比超过六成

亿翰智库发布的2016年1~6月中国典型房企销售金额TOP200数据显示，房地产行业集中度不断上升，房企业绩集中度快速聚拢，也加快了房地产行业的整合趋势，预计2016年收官之时，各梯队的集中度仍将加剧。

不可否认，今年上半年恒大高增长的实现与楼市火爆有着密切联系，但环顾地产圈，并不是每家房企都能高速增长。这得益于恒大从去年开始调整了战略布局，在一二线城市获取了大量的优质土地储备。

早期恒大的土地战略是优先进入三线城市，希望用最少的资金获得最大的土地储备，之后发展重心渐渐往一二线城市倾斜，去年底，恒大已成功完成了三线城市包围一二线城市的战略布局。

数据显示，截至2015年底，恒大一二线城市项目数量占比55%，投资额占了72%。从去年新上马的项目来看，数量上一二线城市占62%，投资额占了75%。同时，去年恒大在深圳新获取了20个项目，土地储备接近1200万平方米，按照售价初步的估算销售额达到3700亿元。

明源地产研究院副院长刘策在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，恒大保持高速增长的原因包括优化产品结构、创新营销策略以及开启快速并购“小马达”等。

从产品结构来看，恒大所有项目以首次置业者和自住的刚性需求为主，中端至中高端产品占85%，可以满足不同层级的需求。

在营销创新方面，恒大推出无理由退房，对品牌以及业绩提升起到了较好的推动作用。

并购带来了快速扩张的资本

恒大集团董事局主席许家印表示，地产行业今后发展机遇在于行业集中度不断提高，房企将在优胜劣汰中分化。也就是说，通过收购获得一二线核心城市优质项目，这是恒大地产在地产领域战略调整的一部分。

从2015年开始，恒大开始了快速收购的模式，2015年先后公布了6笔收购事项，中渝置地、华人置业、信合置业旗下的重庆和成都物业、香港万通大厦、新世界物业，累计代价为611亿元。其中收购新世界的9个项目花费339亿元。

2016年，恒大收购的脚步并没有减缓，先后收购了人和集团哈尔滨4个项目、廊坊发展以及嘉凯城等项目。

在收购完成后，这部分同行几年甚至十几年都没有开发、销售的项目，迅速融入了恒大速度——以收购盛和的3个楼盘为例，恒大实现了当月收购、当月开盘，销售额达到17.3亿元，体现了惊人的快速整合能力。

恒大70亿港元收购的重庆御龙天峰项目是另一个案例。信和置业公司在运营能力不足，建设7年后开盘，均价9500元/平方米。

而《每日经济新闻》记者从搜房、乐居获取数据显示，恒大接手后，6月5日御龙天峰开盘2小时销售超1亿元，总货值1.2亿元的房源去化达90%，均价已达13000元／平方米。

为何同行卖得较差的楼盘，能在恒大手上化腐朽为神奇？

据《每日经济新闻》记者观察，恒大严格管控成本，实行标准化运营，强调执行力，能够节约成本，有助于项目获得更大的盈利空间。在市场推广、营销方面采用标准化体系，为项目的快速开发和高周转提供了保障。

在价格方面，恒大采用灵活的定价策略，价格梯度上涨，折扣体系完善，对目标消费群而言，具有较强的吸引力。

恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧表示，恒大是并购的受益者，很多并购的小项目，帮助恒大实现了快速发展。

刘策认为兼并重组的发展模式将成为未来房地产发展的主流趋势，行业集中度不断提升，获得优质项目土地储备时也能获得目标公司的经营团队以及当地特殊的资源，同时也消灭了一个竞争对手，对于进入区域发展形成较大利好。

刘策同时认为，在房地产行情较好的情况下，提升杠杆运用，只要收益率高于资金成本，就能够实现盈利。而恒大规模大，融资成本低，此举能产生几倍的收益。最新数据显示，截至2015年底，恒大现金余额达到1640.2亿元，手握大量现金，拥有敏锐嗅觉的恒大在看好优质项目的情况下，能够快速出手。

有知名房地产专家接受《每日经济新闻》记者采访时表示，恒大在兼并重组方面确实有着优秀的表现，他建议在土地稀缺的一线城市以及热点二线城市开展兼并重组，对于扩大利润空间以及抢占市场更具意义。

行业未来的老大

如果恒大在2020年顺利实现6000亿元的销售目标，无疑是房地产行业老大的有力竞争者。

从存货量来看，恒大具备与万科一决高下的资本。亿翰智库发布的上市房企存货排行榜TOP100显示，截至2015年底，恒大以3850亿元货值排位第二，万科以3681亿元货值排名第三。

从现金流来看，恒大通过大量的融资，手握1640.2亿元现金，能够对市场上优质项目和投资快速反应，紧握投资机会；万科现金532亿元，排名第四。

在白银时代，房地产行业的机会在于兼并重组，恒大、保利已看到这一点并积极布局，最终成为受益者。兼并重组能够实现规模的快速扩张——只有快，才能抓住市场，做大做强。

多位房产业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时均表示，不排除恒大有超越万科的可能性，但对于万科、恒大这类龙头房企而言，规模之争似乎并无太大必要，因为规模并不代表企业经营的好坏，摘取行业桂冠的关键，更在于企业的管理模式、以及对行业的创造性贡献。

地产界的罗斯柴尔德：恒大2.0时代多元新格局

和世界上所有优秀的企业帝国一样，恒大在地产主业快速发展壮大后，也在向金融、互联网、健康、文化旅游等更多领域伸出触角，恒大集团董事局主席许家印在今年3月业绩发布会上表示，恒大的多元化布局已经完成。

更名“中国恒大集团”

在《财富》公布世界500强榜单的当天，恒大亦发布公告，公司正式更名为“中国恒大集团”。同时，中文股份简称将由“恒大地产”变更为“中国恒大”。此举正是多元发展战略的最好诠释。

据记者了解，像美国通用、韩国三星、德国西门子等老牌世界500强企业都普遍采取此战略，而与其他企业不同的是，恒大的多元化战略并非单纯的“1+n”模式，更多是采用一种投行思维——通过对全球资源的种类、数量等时空分布有效配置，产生由“石墨”到“金刚石”的增值效果。

有观点认为，许家印的多元化战略布局和当年的李嘉诚极为相似，在和记黄埔发展早期，涉及港口、地产、能源、基建等多项产业，看似缺乏协同性，但正是这种布局实现了产业间的风险对冲，在遭遇危机时发挥互补作用。纵观恒大多元化布局，文化旅游产业具有最大增量级，随着人们物质生活越发丰富，更充裕的资金就会转化到对精神享受的追求上，文化旅游产业未来将迎来爆发式增长。

如果以投行思维研究许家印，他无疑是一个战略高手。而这种宏观资源配置的思维模式，亦在恒大发展过程中得到淋漓尽致的体现。明源地产研究院副院长刘策认为，地产开发本质上是对土地价值的发现、利用和增值过程。

刘策表示，在存量资产的收购、改造、运营和退出等环节，都会应用到投行思维。以房地产开发投融资为例，开发商往往会大规模引入金融机构共同投资项目，同时，在投资退出时，除了以往简单的销售退出外，后续通过改造打包出售，或者装进REITS打包上市等等，都是投行思维在房地产行业的应用。知名房地产与金融评论人黄立冲表示，投行思维的关键就是高回报、成长性好、风险可控。

加快实施多元化战略

恒大的多元战略，更多的则是投行思维的加成应用。

在地产行业，许家印抓住转型发展机遇，布局互联网金融体系，通过融资全面“进货”，手握大量现金，瞄准机会出手。布局文化旅游产业，通过对不动产运营获得较高收益。

恒大加大在金融领域布局，拿下金融产业最核心的两张牌照——保险和银行。去年9月，恒大买下中新大东方人寿保险有限公司50%的股权，并将其更名为恒大人寿。按照规划，恒大人寿在2018年规模将达到1000亿元以上。

同时，恒大通过不断增持盛京银行，巩固第一大股东位置。业内认为，这只是恒大布局金融产业的开端，未来恒大或将进一步深入金融领域发展，完成金融全产业链的布局。

通过布局金融领域，恒大将建立强大的资本运作平台，为恒大进一步壮大规模，进而借助所进入产业的业务重构，产生高于行业平均领域的投资收益。比如恒大投资的医疗业务，如果能大规模在恒大住宅小区布点，则可大大提升物业的附加值，进而帮助住宅销售取得更高的溢价。