标普亚太区企业评级资深董事叶翱行指出，虽然融资成本有所降低，销售回款改善，但内地开发商的债务情况仍继续恶化。根据标普的数据显示，去年受评内地房企的整体债务继续升至2万亿元，同比激增21%。同期，相关企业的利息支出亦同比增加12.7%至1430亿元。

根据21世纪经济报道记者统计，截至5月17日，标普今年共有11次对内地开发商的评级下调，创下自2012年上半年以来次数最多的评级下调。随着境内融资成本直线下降，越来越多的中资地产企业毅然转向境内债市。

“我们注意到由于境内债券市场出现的一些违约案例，投资者避险情绪有所上升。相比去年下半年，中资开发商在境内发债的热情有所消退。”标普亚太区企业评级董事黄馨慧在6月21日的记者会表示。

她指出，虽然一些地产商在境内融资开辟了境内人民币债券即俗称“熊猫债”这类的新渠道，“但由于熊猫债的发行需要获得监管审批，时间较长，而且发债金额也有一定限制，因此目前仅有少数几家地产商在境内发行了熊猫债。同时，考虑到人民币贬值压力以及资本外流的风险，监管层在审批熊猫债发行时会十分谨慎。”

根据Dealogic向21世纪经济报道记者提供的数据显示，今年迄今为止，世茂房地产、碧桂园、华润置地三家内地开发商在境内发行了熊猫债，利率在3.2%－4.8%之间。

内地房企财务及信用状况持续恶化

尽管房地产销售回暖、融资成本下降，一些开发商的日子却并不好过。

“境内债券与银行贷款、信托产品等其他融资工具相比的息差大约为200-400个基点，因此再融资可以帮助地产商降低利息成本约20-40个基点。同时，目前银行贷款占整体开发商的融资约一半，每降息1%可以节省约50个基点的利息成本。”标普亚太区企业评级资深董事叶翱行指出。

然而，他表示，虽然融资成本有所降低，销售回款改善，但开发商的债务情况却继续恶化。根据标普的数据显示，去年受评内地房企的整体债务继续升至2万亿元，同比激增21%。同期，相关企业的利息支出亦同比增加12.7%至1430亿元。

同时，在现金流改善的情况下，由于利润下滑、过度扩张等因素，导致一些开发商的信贷质量却持续恶化，EBITDA（税息、折旧及摊销前利润，下同）对利息的覆盖率、债务／EBITDA这两项主要衡量指标亦明显转差。

为此，今年以来，多家内地房企遭到评级机构降级，其中，标普将恒大、绿地的评级连降两个级别，“主要是因为这两家企业均面对流动性收紧、杠杆不断上升的风险。”叶翱行坦言。

今年4月中，标普宣布将恒大地产集团有限公司的长期企业信用评级从“B+”调至“B-”。同时，标普还将恒大地产优先无抵押票据的长期债务评级从“B”调至“CCC+”，大中华区信用体系评级从“cnB+”调至“cnCCC+”。

标普指出，恒大地产去年的借款激增，总债务升至3700亿元，而2014年总债务水平为2120亿元。2015年底债务对息税及折旧摊销前利润（EBITDA）的比率升至15倍，高于2014年的9.1倍；EBITDA对利息的覆盖率降至1.0倍，也逊于2014年的1.3倍。

根据21世纪经济报道记者统计，截至5月17日，标普今年共有11次对内地开发商的评级下调，创下自2012年上半年以来次数最多的评级下调。

港资地产商可抵御30%的楼价下跌

由于香港楼市步入调整周期，香港开发商近月纷纷推出各类高比例按揭贷款，个别新盘按揭成数更高达120%。

“开发商推出高比例按揭主要希望是吸引购买力，长期持续下去，将增加本地家庭的杠杆比例，从而影响整体的金融系统稳定。”标普亚太区企业评级董事黄馨慧表示。

她向21世纪经济报道记者表示，今年香港楼价整体有10％-15%的下滑空间，随着供应不断增加，今年下半年及2017年将继续呈下滑趋势。

“自去年10月以来，香港房价出现了约13%的调整，我们预测到2017年底将有30%左右的调整幅度，主要因素包括流动性减少、美元走强、就业市场调整等。目前来看，判断房价是否见底仍然为时过早。”瑞银财富管理投资总监亚太区投资主管陈敏兰在接受21世纪经济报道记者专访时表示。

同时，黄馨慧透露，根据标普此前进行的港资开发商压力测试显示，这些企业的财务状况相对良好，“稳定的租金收入在香港开发商的资产组合中占比较高，同时他们的财务杠杆相比内地开发商要低很多，无论现金流或债务水平，这为他们提供了更多的抗压空间。”“我们预测香港楼价的跌幅在30%以内，对这些发展商的评级影响不大。”她坦言。