万科转型为城市配套服务商后，其推动产业发展的脚步正在加速。5月31日，上海万科产业宣布与ARVR行业企业Realmax合作，成立ARVR产业联盟。

“虚拟现实、智能制造、文化创意、新金融将是我们的主要招商方向，主要还是看重这些产业的前瞻性。在虚拟现实的应用上，AR和VR是两个梯队，VR在技术瓶颈上还没有完全突破，所以在应用上还不是特别广，但是国际上在AR领域上的应用已经走到了现实阶段，所以在产业打造上，我们先把中国的AR企业或者AR的实际应用变成一个产业化的平台，然后借助万科在房地产等各个领域进行应用。”上海万科产业相关负责人告诉第一财经记者。

资源整合平台

万科的产业平台叫星商汇，定位做一家全国化的产业资产管理公司，主要是为产业办公的项目提供产业服务。其实现价值主要有两个方面，首先是物业的增值，通过万科产业的资产管理和提供服务来增加产业园区的租金。其次，万科产业为这些园区的企业提供服务，比如上述AR联盟就是其行业客厅的一个行业分类，万科产业希望这些园区企业将这类外包服务都交给万科完成。

“你可以把我们理解成为一个加速器，我们主要的客户就是20人以上的中型企业，他们的产值大概在1000万-2亿的区间。这些企业通常有一定的服务需求，但是自己建立后台支持的服务体系成本太高，因此万科产业的平台就是可以给他们提供这样的服务。”上述负责人告诉记者。

从去年开始，万科就开始逐渐进行产业平台的资源整合。

第一财经记者梳理发现，去年12月，星商汇分别与以色列国际孵化器、美国创新技术投资、意大利米兰时尚科技创新及保加利亚对外投资合作等展开了战略合作，搭建跨国际创新合作平台，为双边孵化、项目合作、技术转移、人才交流等方面提供支撑。到了今年3月，万科位于美国洛杉矶帕萨迪纳的孵化器也已落地。

产业地产究竟有多大的市场呢？

2015年9月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深化科技体制改革实施方案》，其强调多部门联动，有望真正完善科技体制，并推动科技园区的发展。

东方证券地产行业首席分析师竺劲认为，市场导向的本质在于政府给予科研企业更多的财政扶持，并减少行政干预，而在经济下行背景下，政府必定会优先扶持对国民经济贡献突出的单位，科技产业集聚度高的代表性园区将尤其受到政府重视。

轻资产服务创造价值

同时，产业园区依旧面临供给过剩的背景。目前上海部分园区空置率超过20%，同质化问题导致园区以压低租金和售价的方式吸引招商。

“星商汇正是希望解决产业园区的矛盾，通过服务双方提高产业园区的活力并收取管理费用，对于入驻企业而言可以获得更多的增值服务，对于产业园区的业主可以提高租金收入。”上述负责人说。

正是基于此，上海万科逐渐形成了一套产业发展模式：成立全国化的产业资产管理公司，轻重结合，重资产部分包括园区的销售和出租；轻资产主打“星商汇”产业服务品牌，面向万科内部以及外部的产业地产开发商，快速复制，输出品牌和管理盈利。这也就是说，未来星商汇不仅仅管理万科的物业，还将管理其他开发商的物业。

传统的产业地产商大多停留于基础的园区服务，行业对增值服务的需求尚没有得到满足，这就是万科想要尝试的：重服务，偏运营。

如何运营和服务好业主，成为星商汇思考的问题。对此，星商汇针对自己的会员提供100多项服务，但是有几个大类是星商汇觉得很有意思的。

首先是人才的招聘和服务，这个主要还是利用了万科原有的一些体系支撑。再者是资金合作，主要指的是投融资服务，如企业孵化及投融资指导、企业上市策划与辅导、企业快速贷款担保、资金运转绿色通道。同时，星商汇还在打造商旅服务，主要是帮助中国企业认识国外的资源，做了一个国际孵化器，比如上述说的到合作国际孵化器就是为了对接这个资源。

此外，星商汇的行业客厅也是一个亮点，其希望主要是把相关的产业集群搞在一起，提供一个行业的服务，比如AR的一些分享活动。这个逻辑很简单，只有把行业的人聚集在一起，才有生意做，那么才有服务可以做。星商汇就希望成为这个生态系统的建造者。

如果这个生态模式建立起来，那么星商汇就有了自己的商业模式。首先，通过星商汇的平台给园区工作的白领提供服务，而星商汇则向后端的供应商收费。再者，星商汇提供会员服务，比如上述的100多项服务就是需要会员缴纳会员费用。最后，星商汇海提供B2B的接口服务，如果星商汇都可以了解企业之间的需求，就可以机遇这个数据进行分析提供咨询，更好的撮合企业进行交易。

“目前我们已经有800多个会员企业，很多服务还是在免费提供阶段，如果我们可以有足够多的会员和数据，那么我们的商业模式就可以完全实现，而目前我们做的就是利用万科平台更好整合资源，服务更多的企业。”上述负责人透露。