中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇

住房交易税收优惠政策再一次启动，这可以视为房地产市场在稳增长中又得到重视的一个重要信号。2月17日，财政部、国家税务总局、住建部联合发出《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（下称“《通知》”），调整了房地产交易环节契税、营业税优惠政策。《通知》自2月22日起实施。

在房地产行业去库存压力较大的背景下，税收工具的加入，为市场注入了新的活力。无论是降低契税，还是降低营业税，购房者房地产交易环节的税收负担都可能因此减轻。购房者的实际购买力将因此相对提升，房地产市场的需求侧将得到相应改善。在房地产市场交易不够活跃的背景下，税收优惠政策力度的加大，在提振房地产市场信心上的作用至关重要。

税率仍有进一步下调的可能

契税优惠政策的选择是根据住房是否属于家庭（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房或第二套住房，分别适用不同的优惠税率。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，将按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，将按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，将按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，将按2%的税率征收契税。在房地产市场调控过程中，契税税率经过多次调整。这次调整之后，契税负担可谓大幅下降。根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税税率为3%~5%。与此相比，无论是1%、1.5%或2%，都属于相对较低的水平。

契税是否还有进一步下调的空间呢？根据契税暂行条例，有四种情形可以进行减免：第一，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于、、医疗、科研和军事设施的，免征；第二，城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；第三，因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；第四，财政部规定的其他减征、免征契税的项目。第二、第三和第四种情形的减都可以和住房交易联系起来。第三种属于特殊救济行为，暂且不论。当前的优惠税率确定，当属第四种情形。第四种情形并没有对减免的力度作出规定，在税收法定尚未到位之前，财政部仍然有权进一步下调契税税率。当然，有权不等于可以任性调整。作为税，形式上所需要的固定性决定了契税税率也不能随意改变。但无论如何，这都不能否定契税税率进一步下调的可能。

再来看第二条：“城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征。”当下，能够有机会购买公有住房的又有多少人呢？有机会购买公有住房的，往往只需支付远低于市场价格的资金，负担远低于商品房购房者。既然这些人第一次购买公有住房可以免征契税，那么为什么就不能将待遇扩大到第一次购买商品房的普罗大众呢？如能做到，则这小的修正，所产生的促进住房民生问题解决的正能量岂可小觑？总之，契税仍有进一步下调的可能和必要。这些年来，住房价格持续上升，总房价已经不低，哪怕是微小的契税税率下调，对于购房者来说，都可能起到移走“后一根稻草”的作用。这更凸显契税降税的必要性。

《通知》对于营业税的规定是：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。”之前，关于住房交易的营业税规定，多在2年和5年之间兜圈子。这次明确2年（含）以上免征营业税，简单明了，搬走了住房交易的一大障碍，为2年以上住房的市场流通提供了更大的空间，也为那些旨在改善居住条件或者因为其他种种原因而需要更换住房者提供了便利。

让住房市场繁荣起来，降低住房交易环节的税负是可以发挥作用的。《通知》规定，北京、上海、广州、深圳只适用家庭唯一住房契税优惠政策，而暂不适用其他契税优惠政策，也不适用营业税优惠政策。显然，从市场考量来看，这4个一线城市房地产市场状况好于其他地方，进一步的税收优惠可能会让住房交易进一步活跃，故采取谨慎措施。

90平米为减税依据的合理性如何

从房地产去库存来看，个人所得税减税政策的实施仍然很有必要。对于那些本来只是为了改善住房条件而出售住房的个人（家庭）来说，意义更不同于寻常。出售一处住房的全部收入，可能都不够新住房的支出。资产只是转换了一种存在形式，就要被课税，显然和税收支付能力增加没有什么关系。对这些行为课征个人所得税，合理性本来就不太充分。退一步说，即使要缴纳个人所得税，也应该有配套的退税措施，才会让个税更显人性化。

住房交易课税还有进一步优化空间。面积90平方米规定的合理性何在？不同人对住房条件的需求是不同的。对于工作都可以在室完成的人，住房可能只是休息的地方；对于那些需要在住处加班的人来说，住房可能还是室的延伸，需要更大的居住面积。90平方米面积的规定已有一段时间，但是，随着经济社会的发展，人民对居住条件改善的需求不断增加，90平方米的规定难道不需要突破吗？

90平方米的规定，到底是套内面积，还是令绝大多数人感到困惑的建筑面积？套内面积简单易算，但在众多政策的选择上，适用的是建筑面积。建筑面积要考虑公摊因素，而公摊面积怎么算，历来争议较多。如果再考虑到街区式住房建设的目标，考虑到封闭式小区可能因为政策调整而被逐步打开的可能，那么即使要用面积来作为标准，应该选择的是套内面积，而不是建筑面积。而且，从每个家庭的实际利用来看，有意义的是套内面积，而非建筑面积。

不同地区的90平方米又具有多大的可比性呢？北京五环外的90平方米与二环内的90平方米岂可等量齐观？的1平方米，郊区的10平方米都可能换不来。的90平方米住房的市值可能超过郊区的900平方米。按照面积大小实行歧视性税收优惠政策，是不是有点不适当？这样的政策只会让更多的人涌入和繁华地段，而让疏散缓解拥堵的城市管理目标更难实现。

税收优惠政策无疑应该实施，可是，“锚”的选择还是需要费一番功夫的。如果一定要给住房交易税收优惠政策作一个区分，那么每个人一定的交易金额限制肯定优于目前的面积限制。实际上，“锚”都不一定需要，住房交易毕竟只是一种行为，从促进资源配置优化的目标来看，鼓励交易的好办法应该是普遍低税。

税收优惠政策的实施，是有力度的积极财政政策的一部分，旨在促进短期宏观经济稳定。由此，一旦经济企稳，住房交易税收优惠政策就要取消，这就和之前住房交易税收政策的多次调整如同一辙。从现代税收制度的建设来看，仅有住房交易税收优惠政策是远远不够的。

税收优惠政策的实施提供了一个重新思考住房交易税收制度的契机，那就是重新设计住房交易税收制度，大幅度降低住房交易税收负担，让税收制度的选择与人民的安居乐业生活需求能够更好地结合起来。至少，税收不应该成为住房条件改善美好生活的“拦路虎”。