政策再度加码 看好基本面及估值双提升

商品房待售面积的不断增加，可以说是当前经济发展的隐患之一，这个现象在2015年年初就已经显现。政府已经采取了包括公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、松绑外资进入楼市、调整契税及营业税等手段，其中推进异地贷款等也成为各地公积金新政的“标配”。

财政部、国家税务总局、住建部发布了调整契税及营业税的通知,政府赶在3月旺季前密集出台相关政策,去库存力度和决心超预期。

2月2日下午，央行、银监会发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上 首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。业内人士认为，房贷新政有助于刺激房地产市场改善性需求的释放。

公积金政策方面，从层面上看，完善公积金制度的一系列政策连续推出。1月20日，住建部发布了《关于加快建设住房公积金综合服务平台的通知》，要求直辖市、省会城市、计划单列城市以及部分条件较好的设区城市，应当在2016年年底前基本建成住房公积金综合服务平台。其他设区城市应当在2017年年底前基本建成住房公积金综合服务平台。2月17日晚，人民银行联合住建部、财政部发布《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率，即1.5%。从地方层面看，多地区针对各地方自身情况对公积金政策进行调整，其中调整范围涉及首付比例、 贷款额度及年限、异地贷款、存缴范围、提取管理等多个方面。

深圳前海复金基金管理有限公司董事长 阳表示：“异地贷款等地方公积金新政是房地产去库存政策进一步推进的综合配套措施之一,会刺激更多的人购房。受益于地产政策春风频吹,房地产股迎来基本面实质利好,中线角度将迎来估值修复行情。”

平安证券认为，持续政策加码有助于提升地产板块整体估值水平，加上近期板块估值下修较多，龙头房企保利对应2016年PE仅6倍，防御价值凸显，建议者在控制仓位基础上，适度博弈超跌价值及小市值个股等。

险资举牌事件催化地产股估值回归

在2016年伊始股市巨震之后，以“宝万之争”为代表的保险资金举牌上市公司的热潮暂时告一段落，但机构认为，考虑到银行、房地产行业的特点，包括这两个板块在内的一些标的依然可能成为险资潜在的猎取对象。

平安证券通过统计分析目前被保险资金举牌的地产公司得出如下结论：从类型来看，当前28家被保险资金持有的公司中25%是以获取重大影响争取控股权为目的，46%是看好公司一线城市资产价值或未来发展，还有29%是布局中小市值的公司，看好公司转型或壳资源价值。从股价表现上看，争取控股权对公司股价表现影响 。大股东持股比例低、ROE 较高及估值具有安全边际是保险公司增持地产股的主要考虑因素。蓝筹地产公司具备低估值、高分红和高股息率，且具有稳定的现金流和净利润增速和较高ROE 水平，因此受到众多险资的青睐。

平安证券，认为在经济下行及降息周期中，未来保险资金仍有可能进一步增持地产公司，推动板块估值上升。

A股估值接近历史底部

谈到目前的A股市场，华夏基金公司基金经理彭海伟认为，短期来看，2016年以来的利空因素已经逐步出清，市场过度反应，主要还是情绪的集中宣泄。他建议者要放眼长远，不因短期的市场波动过度悲观，机会来自于大跌之后的市场修复。中长期来看，在利率持续下行、股票资产配置吸引力增强的背景下，资本市场健康稳定发展的方向没有改变，股票市场仍有望重回中长期上行通道。

“越艰难，越接近机遇。市场信心不足，往往是市场出现拐点前后的黑暗。”彭海伟说，从A股几次历史底部的PB比较来看，A股整体目前的平均市净率为1.7倍，而在2005年上证综指998点的时候为1.6倍，2008年上证综指1664点的时候是2.0倍，可见目前的估值已经接近历史底部。

彭海伟表示，从大类资产配置的角度看，房地产市场经过十几年的高速发展，目前一线城市价格坚挺，二三线城市库存巨大，未来上涨空间有限。

根据中国人民银行网站、证券时报网、中证网、网易财经等媒体综合整理