宅地市场综述:宅地供需同环比下滑 楼面价和溢价率呈现攀升

2016年1月份，土地市场延续2015年的分化现象。一方面，杭州、南京等热点二线城市高溢价地块频出，并且接连刷新城市单价纪录；另一方面，从整体来看，全国土地市场的成交规模却显著缩减，部分城市同比跌幅甚至超过50%。

市场机构CRIC的监测数据显示，2016年1月份，全国300城市经营性土地成交金额910亿元，同比大跌23%；成交建筑面积2615万平方米，同比骤降45%，为近五年的1月份新低。

2016年1月,300城市住宅用地推出建面8004万平米(环比约-54%,同比-22%),成交建面6069万平米(环比-61%,同比-24%),成交土地出让金1436亿元(环比-57%,同比-7%),楼面均价2367元/平米,平均溢价率约31%。整体来看,年初政府供地节奏放缓,而成交也同时呈现季节性下滑。但楼面价和溢价率均攀升,尤其是溢价率攀升至近5年来单月新高。

城市土地概览(2016年1月)

一线城市:政府供地力度显著下降,成交淡季特征显著。2016年1月,一线四大城市合计推出建面321万平米(环比-51%,同比-51%),其中,住宅用地167万平米(环比-56%,同比-49%)。2016年1月,一线四大城市合计成交建面289万平米(环比-59%,同比-55%),其中,住宅用地122万平米(环比-69%,同比-59%)。土地出让金方面,2015年1月,成交地块出让金达251亿元(环比-60%,同比-53%),溢价率回落至35%,但依旧处于相对高位,其中,住宅出让金145亿元(环比-68%,同比-56%),溢价率25%。整体来看,2016年1月份,一线城市淡季特征表现更为明显,供需同环比均呈现明显回落,出让金环比回落显著,四大一线城市中仅上海超过百亿。但是,值得注意的是,一线城市地块依旧受到房企激烈竞争。

二线城市:供需弱势运行,热点城市地块拉升溢价率。2016年1月,36个二线城市合计推出建面5742万平米(环比-54%,同比-13%),其中,住宅用地2887万平米(环比-55%,同比-16%)。2015年1月,36个二线城市合计成交建面4353万平米(环比-62%,同比-34%),其中,住宅用地2319万平米(环比-62%,同比-25%)。出让金方面,成交地块出让金达996亿元(环比-48%,同比+5%),其中住宅用地出让金817亿元(环比-51%,同比+22%)。整体来看,2016年1月,二线城市土地供需均弱势运行,但是楼面价以及溢价率均攀升显著,主要是受诸如南京、杭州、武汉等重点二线城市地块拉动影响。

三四线城市:供需均呈现低迷,溢价率攀升至近两年高位。2016年1月,262个三四线城市合计推出建面10719万平米(环比-54%,同比-18%),合计成交建面8302万平米(环比-57%,同比-15%),合计成交地块出让金724亿元,平均楼面价872元/平米,溢价率17%,环比回升显著,处于近两年的高位。

1月300城土地出让金同比降23%

业内人士认为，1月土地市场整体降温，主要受到三方面影响：首先是行业周期，传统淡季导致环比大跌；其次是需求热度降温，经历了2015年下半年的高热之后，地价已达高位。且市场需求在2015年有效释放以后，后继乏力；除此以外，重要的还是政策严控，1月份国土部再一次明确表态，2016年仍将聚焦去库存，对于住宅用地政策将“有保有压”。

分城市类型来看，一线城市成交量下跌为明显，1月份土地出让面积同比下滑七成，同样为近5年以来 。杨科伟认为，一线城市土地成交量下跌已是大势所趋。据CRIC整理，2015年一线城市计划出让经营性土地3417万平方米，但终仅成交了2000万平方米。虽然国土部一再要求供不应求的城市加大土地供应，但受到拆迁成本高、建成区土地储备几近枯竭、公共设施承载力不足、土地流转受限等因素影响，一线城市的土地出让量仍难抬头。近期宣布降低土地出让总量的深圳市，更是个中典型。

不过，在整体土地供求缩量的背景下，1月份杭州、南京等二线城市陆续成交的几宗高价地块较为抢眼。

1月份二线城市单价涌现的 成因，首先是基于城市火热的成交支持，而城市之间的库存压力分化，以及一线城市的土地供应缩减，更是进一步加剧了二线城市的土地争夺。“杭州、南京作为二线城市中的，单价的刷新，是趋势上的必然”。

物以稀为贵，单价频出主要还是因为相关地块难以复制的稀缺性，人口聚集、商业、医疗，绿地、公共交通等指标都需要名列前茅。

“在有供有限的政策环境之下，土地成交下跌之势仍将持续，2016年土地市场规模或将加速缩量。”该业内人士表示，一方面，二级市场将“抢占”一级市场份额，盘活企业存量土地；另一方面，国土部鼓励企业租赁土地，鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合等出让方式，降低企业用地成本，这样势必会抢夺部分商办地产的需求。

总体而言，虽然土地市场整体偏冷，但随着1月份“降首付”新政出台之后，部分二线热点城市将迎来 政策刺激效应。由于一线城市影响小，再加上多数三四线效果不及预期，必将使得企业、资金涌向热点二线城市，在销售市场向好的情况下，热点二线城市的销售-机制将被率先激活。

得益于存量大幅降低、消化周期普遍转向供不应求，土地消化周期相对较短，短期内不会出现供应井喷，房企无论是基于前景判断还是补仓需要，二线城市如南京、武汉、杭州、成都、苏州等城市未来的土地成交也将显著上涨，土地拍卖竞争程度甚至可能出现看齐一线城市之势。

风险提示

一线城市土地价格仍在上涨,地块稀缺影响房企资源获取。（据广发证券、经济参考报综合整理）