“即买即收三年租，前3年资金高达24%。”2010年，淮安市淮阴区居然之家欧蓓莎国际家居购物（简称“欧蓓莎”）一则高额回报的广告语，让近1400位客为之，其中有400名南京业主。然而，仅发放一次租金之后，商铺经营就出现了困难，无法兑现承诺，至今已拖欠业主租金数千万元。产权式商铺售后返租虽早已明令禁止，但近年来，仅淮安市就已爆出多起纠纷，如淮安中宏置业、红星美凯龙、禧徕乐国际商贸城、环球轻纺博览城等项目，牵涉业主已上万人。

返租20年第5年已无力支付租金

欧蓓莎位于淮安市淮阴区珠江路北侧、香港路东侧，总建筑面积12万㎡，项目近1400户业主，其中400户来自南京。开发商为江苏省欧蓓莎置业有限公司（简称欧蓓莎置业公司），经营方为淮安居然之家欧蓓莎商业管理有限公司（简称欧蓓莎管理公司），法定代理人都是郑俊军。

2010年10月，南京业主周女士购买了总面积36.94㎡，总价23.47万元的商铺。按合同约定，商铺委托期限20年，前3年的租金，直接从总房款中扣除三年租金合同价。第4至第5年每年返还8%，第6至第8年每年返还9%，第9-10年每年返还10%，第11至20年按商场实际经营支付租金。

2010年项目周边房价3000元/㎡，商铺一楼11000元/㎡，“2011年一楼商铺涨到了18000元/㎡。”业主李先生表示，业主们都很高兴，2014年10月首次拿到年租金2.47万元，但令业主周女士没想到的是，她和南京另外300多名业主的租金自2014年后便再也没有收到。

经营方还涉嫌私扣个税。每年业主们都要缴纳5%的租金个税，一直由经营方代扣，周女士年缴纳税费1350元。

市工商局相关信息显示，近1400户业主只缴了195户，若以年缴纳税费1350元计算，经营方一年私扣162万多元，5年达810万元。

法律禁止“售后返租”业主质疑相关部门开绿灯

业主们不仅来自淮安、南通、扬州、安徽、镇江等城市，还有无锡、苏州、南京，甚至香港、澳门、台湾。

“买铺子借了亲戚朋友7万多元，没有租金收入，贷款10年，还要还5年。”周女士告诉记者。按平均一户2万至3万元的租金计算，该项目目前已拖欠数千万元。

业主们认为，出现这样的局面与相关部门对“售后返租”的纵容相关。

2001年6月1日，《商品房销售管理办法》第十一条已明确规定“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。产权式商铺“售后返租”在法律上一直被禁止，“淮安市相关部门明知道是国家明令禁止的，还是发放商品房预售许可证。”多位购物业主表示，他们认为证件齐全项目才购买，不知道该项目违反国家法律。

商铺之殇售后返租“后遗症”

“周边同质化的业态太多，商场布局混乱根本没人气，经营方不懂经营。”居然之家江苏区域相关负责人解释。“淮阴居然之家是加盟店，2015年100万元的品牌使用费还没支付。”淮阴居然之家欧蓓莎店副总经理朱先生向记者透露。

对此，相关人士称，购物成立初期，年赚3亿元根本不是问题，目前却得靠融资来维系。

在今年1月25日，欧蓓莎就拖欠业主租金一事给出答复。自2016年度起，各年租金按年度合同租金总额60%支付现款，余额在后期市场行情好转情况下或通过资产处理的方式补足。今年1月31日前，支付当年度合同约定租金20%，其余40%分别于5月底前、8月底前各付20%。

二期商业楼预计今年5月开始销售，其净利润全部用于扶持一期市场经营。如以上方案业主不同意，开发商和经营方将分别放弃项目权和管理权，交由业主自主经营或选聘公司管理经营。

“欧蓓莎目前拿不出钱，也没有业主愿意低价退铺，此时欧蓓莎退出经营无疑是杀鸡取卵。”淮阴区大市场管委会丁副主任表示，相关部门正在协调此事。