伴随着中国经济发展进入新常态，中国房地产业也随之步入深度调整期。2015年，去库存成为楼市主旋律。在此背景下，全国“两会”提出稳定住房消费，支持自住和改善需求，并将分类指导、因地施策作为房地产政策总基调。这一调控基调助推各部门和省市加快了“救市”步伐，加大了“救市”力度。

全国“两会”后，“330”、“831”、“930”等信贷宽松政策接踵而至，不仅减轻了购房者在购房初期的资金压力，并刺激潜在购房需求是改善型需求加快释放。与此同时，楼市“限外令”放宽，国家内外购房闸门全部打开。在货币政策层面，央行连续降准、降息，并取消75%存贷比红线，五年以上长贷利率破“5”，而存准率也回落到2008年三季度开始时的宽松水平。上述宽松政策的实施虽然不针对上海等一线大城市，但却促其成为大的受益者之一。2015年上海商品住宅成交量创近六年来新高，成交均价更是大幅攀升，跨入3万元时代。2016年，上海将以稳定房地产市场为主基调，控制房价是楼市调控的重要目标，在可预见的时间内取消限购的可能性不大。

一． 2015年上海住宅市场总结

1. 价格：上海商品住宅价格大幅上涨，跨入“3万元”时代

2015年，上海商品住宅价格整体呈上涨态势。从新建住宅均价来看，持续12个月上涨，12月创历史新高；2015年，上海商品住宅成交均价为32284元/平米，同比上涨19%，上海房价跨入3万元时代。2015年“330”新政激发改善需求持续释放，在房价上涨和中改善项目成交结构性拉升等影响下，房价整体走高并自2015年5月起稳定在3万以上。

2. 供需：全年整体成交量创近六年新高，新增供应小幅回落，总体呈供不应求态势

成交方面，2015年上海房地产市场整体成交量同比大幅增长53%，全年成交走势呈波浪式冲高之势，成交面积1488.03万平米，创近六年高水平。外郊环间仍是成交主力，成交占比保持在50%以上，同时内环内成交占比上升明显。改善产品逐步成为市场主流。供应方面，2015年上海商品住宅新增供应1161.64万平米，同比小幅下降4%，但仍处于近六年较高水平，9-10月为供应高峰期。松江、浦东、嘉定、南汇、青浦五个区的新批上市面积均超过100万平方米，五区累计新增供应量680万平方米，占上海全市的59%。供需对比，2015年楼市需求旺盛，促使销供比上升为1.28，市场整体呈供不应求态势。商品住宅库存下降至12月底的1075.35万平方米，出清周期连续10个月下滑，12月底为7.35个月，去化压力进一步缓解。

二、2016年住宅市场展望

房地产政策走向格局已定，将迎来大幅度、多层面宽松局面。2015年上海楼市利好政策频出，如上调公积金贷款额度、发布人才新政等，2016年货币、信贷及财税政策宽松仍然可期。同时作为特大型城市，上海有着自己的特殊定位，加上2015年以来上海楼市行情持续高涨等，控制房价仍是重要调控目标，未来可预见的时间内取消限购的可能性不大，也没有可能出台短期刺激政策。预计上半年，市场仍将延续目前趋势，需求平稳释放；下半年随着政策边际效应的逐渐减弱，需求同比将小幅下降。全年来看，2015年上海商品住宅成交量已是近六年高点，2016年成交量实现同比增长的可能性较小。同时，受地价高企、需求旺盛、出清周期缩短等影响，2016年商品住宅价格将持续上涨。

一、2015年上海住宅市场总结

1. 价格：上海商品住宅价格大幅上涨，跨入“3万元”时代

2015年上海新建住宅均价持续12个月上涨，12月创历史新高。中房指数系统对上海的全样本调查数据显示，2015年受宏观政策利好影响，上海新建住宅均价持续上涨，其中1-4月份为春节及传统淡季，均价涨幅较小，“330”新政刺激改善需求释放，中改善项目成交增加，5月开始均价在房价上涨及成交结构性影响下大幅攀升，其中8月涨幅达3.77%，5月和12月分别为2.32%、2.19%，12月上海新建住宅均价36935元/平米，创历史新高。

从商品住宅成交价格来看，2015年上海商品住宅销售均价32284元/平米，同比上涨19%，上海房价跨入3万元时代。2010年上海商品住宅均价进入2万元时代，2014年下半年以来改善市场趋向活跃，2015年“330”新政更是激发改善需求持续释放，在房价上涨和中改善项目成交结构性拉升等影响下，房价整体走高并自2015年5月起稳定在3万以上。12月商品住宅成交均价33549元/平米，小幅下跌3%，同比上涨12%。

2. 成交：全年成交量同比大幅增加，创近六年高水平

2015年上海房地产市场整体成交量同比大幅增长，全年成交走势呈波浪式冲高之势。2015年上海商品住宅成交面积1488.03万平米，同比大增53%，创近六年高水平。月度来看，受“330”新政刺激，4月份成交面积快速攀升，在降准、降息、降首付等一系列政策叠加影响下，连续9个月同比增长，屡创月度同期新高。12月上海商品住宅成交面积188.31万平米，环比增加26%，同比增加38%，年末翘尾，同时成交量成为2010年以来月度峰值。

区域分布：外郊环间仍是成交主力，内环内成交占比上升

从不同环线来看，2015年外环内成交占比上升，是内环内占比上升明显。2015年，外郊环间仍是成交主流，近6年来成交占比始终保持在50%以上，但2015年减少9个百分点至53%；郊环外成交占比也减少6个点。而政策对改善置业的支持释放了改善需求，内环内、中外环间占比分别增加2个百分点，上升至8%和15%。中内环间占比不变，仍为7%。

成交结构：改善产品逐步成为市场主流

按价格段来看，2015年上海商品住宅单价2.5-4万元/平米中高价格段成交上涨快，6万元以上产品占比上升明显。2015年上海商品住宅成交主力单价段是1.5-2.5万元，成交46966套，占比40%，伴随整体价格攀升，主力价格段较往年1-2万元提高了一个档次；1.5万元以下低价段产品占比持续下降至14%。而改善市场活跃度提高，2.5-4万元中高价格段成交33197套，占比28%，较去年上涨10个百分点，占比上升快，4-6万元改善型产品占比上升2个点，6万元以上楼盘成交7700套，占比6%，较去年上涨4个百分点，上升明显。

按面积段来看，90-140平米改善产品成为成交主力，其中90-120平米首改为主的改善产品占比大。2015年上海商品住宅成交主力面积段为90-140平米改善户型，共成交57746套，占比48%，其中90-120平米首改为主的改善户型占比大，为34%。90平米以下刚需产品占比明显下降，120-140平米、210-300平米改善产品占比增加，分别上升2个百分点，成交套数分别为17056套、7847套。

热销项目：成交套数TOP10以刚需项目为主，成交金额TOP10以改善项目为主

2015年，上海商品住宅成交套数TOP10项目总成交套数较去年上升13.94%，有6个项目成交均价在2.5万元/平米以下，低价刚需盘热销。

位居成交套数榜首的楼盘为经纬城市绿洲，经纬城市绿洲位于宝山区祁连北块地区，是经纬置地有限公司建设的大型生态家园基地，规模达到100多万平方米。范围由北面塘祁路、西面南陈路、南面锦秋路和东面沪太路合围而成，毗邻上海大学，天然河桃浦河穿越整个社区。轨道交通7号线的站点设在社区内，途经静安寺等繁华地区。沪太路30米绿化带市政工程，配套建设1.2公里长的沪太路景观坡带。

位居二三位的是金地自在城和万科城，两项目分别处于松江区和闵行区，凭借较高价格和准确的刚需定位，获得了市场的高度认可。

2015年，上海商品住宅金额TOP10项目总成交金额较去年上升59.39%，以改善性产品为主。2015年金额TOP10项目总成交金额为516.31亿元，相对去年上升幅度较大，上升59.39%。榜单中有7个项目成交均价在4万元/平米以上，4个项目为均价6万元以上的楼盘。位于榜首的陆家嘴锦绣前城成交金额72.32亿，占TOP10总成交金额的14%。项目位于浦东花木板块，内环旁锦绣路上，占地面积13.68万平米，地上建筑面积约24.6万平米，是双水岸环绕生态社区。城市轨道近在咫尺，汇聚浦东图书馆干部学院等配套，在土地供应日渐稀缺的趋势下，土地价值和区位不言而喻。在产品的设计上，锦绣前城借鉴国际前沿的block街区规划，从居住的根本属性出发充分考虑社区之间的私密性与社区内的交流感，规划设计了从80、120、140、180平米等多种户型，满足不同层次的客户需求。此外，该项目在建筑立面选型、小区景观风格等诸多细节上力求展现现代欧洲的风貌，力图通过精心设计营造出现代欧洲版的原生态居住环境。

3. 供应：新增供应小幅回落，9-10月为年内供应高峰期

新增供应较去年小幅下降，9月、10月为年内供应高峰期。2015年上海商品住宅新增供应1161.64万平米，同比小幅下降4%，但仍处于近六年较高水平。月度来看，楼市传统旺季9月、10月为供应高峰，分别创2009年以来月度高和次高。12月上海商品住宅新增供应96.26万平米，环比上升53%，同比下降24%，供应回落。.

区域分布：松江、嘉定、南汇等外郊环区域供应集中，浦东成为改善盘供应集中地

2015年，松江、嘉定、南汇等外郊环区域供应集中，而浦东借助区域价值改善盘集中。由于城区的土地资源一直处于极度稀缺状态，随着轨道交通建设完善和外扩，上海新增供应项目外扩趋势越来越明显。2015年，松江、浦东、嘉定、南汇、青浦五个区的新批上市面积均超过100万平方米，五区累计新增供应量680万平方米，占上海全市的59%。松江金地自在城、首创锦悦、雅居乐星徽、保利翡丽公馆等在售项目扎堆，同时新城水云间、龙湖锦宸公馆、恒大佘山首府等10余个项目纯新开盘，共同推高新增批准入市面积，位居第一。浦东新区是2015年热点区域，陆家嘴锦绣前城二期、万科翡翠公园、万科翡翠滨江等多个改善项目推盘，以及森兰名轩、陆家嘴锦绣里、浦发罗兰翡丽等10余个纯新盘入市，促使新增供应增加，而凭借浦东区域价值，推盘项目覆盖首次改善、再次改善、改善各类改善楼盘，年度销售金额TOP榜单中浦东区占据三席。

4. 供需对比：总体呈供不应求态势，需求旺盛促使出清周期持续下降

2015年楼市需求旺盛，促使销供比上升为1.28，市场整体呈供不应求态势。2015年，上海商品住宅成交面积同比增加53%，新批上市面积同比下跌4%，需求旺盛，销供比达1.28，为近六年佳水平，呈现供不用求态势。促使去库存加速，库存压力进一步缓解。

商品住宅库存下降，出清周期连续10个月下滑，去化压力进一步缓解。2015年，上海商品住宅加速去库存，12月底可售面积为1075.35万平方米，环比下降6.59%。2015年需求旺盛，年度销供比达1.28，库存去化加速，除9月、10月供应高峰形成库存明显增加外，整体呈不断下降趋势。以当前六个月平均销售速度146.39万平方米/月计算，当前出清周期为7.35个月，比上个月缩短0.9个月，出清周期连续十个月缩短，上海商品住宅去化压力进一步减小。

5. 土地市场：商品住宅用地成交量走低，楼面均价创近六年新高

2015年上海商品住宅用地成交量不及去年。2010年-2015年商品住宅（不含保障房）用地成交面积波动较大。2010-2012年成交地块呈逐年走低态势，2012年受政策影响，商品住宅用地成交出现明显回落，成交仅527.58万平方米，但2013年商品住宅用地成交量再次回归高位。2014年，房地产行业进入调整期，开发商拿地仍积极，商品住宅用地成交量略高于2013年，为974.83万平方米。2015年上海楼市火爆，受可供土地缩减及政府调控楼市影响，商品住宅土地成交量明显下滑，全年仅成交56宗地，成交面积仅594.82万平，较2014年同期下降38.98%。

2015年上海商品住宅用地楼面均价创近六年新高，溢价率同比上升55%。2015年上海商品住宅（不含保障房）用地成交楼面均价17540.98元/平米，同比上升36.65%，位居近6年高位。闸北、前滩等热点区域板块频现，唐镇、杨浦等区域宅地地价赶超区域房价，宝山大场、青浦赵巷宅地成交更是出现溢价过百，地价高企或将推高未来房价。从商品住宅用地成交溢价情况来看，2015年在330新政等利好政策刺激下，楼市火爆，开发商拿地积极性高，商品住宅用地平均溢价率再次上扬，达55%。

商品住宅用地总价排行榜

2015年上海商品住宅用地成交总价TOP5总成交金额为366.11亿元，主要集中在闸北、宝山、杨浦等区。其中，“闸北区上海火车站北广场以北地块”居商品住宅用地总价排行榜榜首，该地块东至大统路，南至中兴路、交通路，西至彭越浦，北至中华新路、沪太路；于7月由金融街以总价88.15亿元、50.12%溢价率竞得。“闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块”成交总价达87.95亿元，位居商品住宅用地总价排行榜第二名，由华润华发联合体竞得。而如果将“兄弟地块”闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块看作一体，华润华发联合体竞得的闸北区市北高新技术服务业园区地块将以158亿的成交总价位列2015年商品住宅用地成交总价。

商品住宅用地溢价排行榜

2015年上海商品住宅用地溢价TOP5多位于青浦区，成交时间多集中在四季度。今年楼市销售业绩向好，开发商信心恢复，加上纯宅地的稀缺，导致土地价格上扬，溢价率走高。“奉贤区南桥镇D-01-13区域地块”位居商品住宅用地溢价率排行榜榜首，溢价达220%，由中铁建竞得。溢价率TOP5中，地块的溢价率均超过100%。

6. 重点企业：勇于变革转型，及时调整产品策略，提供符合市场需求的产品和服务

勇于变革转型，及时调整产品策略，提供符合市场需求的产品和服务，成就标杆企业。自2012年开启“城市配套服务商”的变革后，万科已陆续完成住宅、商办、产业、物业、、医养、装修、文化八大战略布局。在此基础上，鉴于对上海市场的洞察，为顺应白银时代上海市场改善需求，万科特针对高净值人群从设计的理念和细节入手及时谋划布局住宅产品翡翠系，并通过搭建翡翠联盟铸造服务品质和打造品牌。2015年，万科翡翠滨江、万科翡翠公园、万科翡翠别墅（翡冷翠园）三项目实现销售额114.7亿，占万科上海市场的4成以上，助推万科在上海市场成功实现登顶。

中信泰富聚焦于商办项目——陆家嘴滨江金融城，借此将213亿元的销售额收纳囊中，该项目占据2015年上海市场商办排行榜榜首位置。中国金茂聚焦大宁金茂府和上海国际航运服务，两项目一个为住宅，一个为，并驾齐驱，分别为金茂创造了60亿和37亿的销售业绩。其中大宁金茂府表现格外抢眼，以其优越的区域价值、领先的产品价值和突出的市场表现入榜中指院发布的“2015-2016中国TOP100价值楼盘”，并荣获“2015华东地区住宅销售金额冠军”。

2015年，仁恒上海市场主推项目8个，其中套均价达千万的项目有4个，仁恒森兰雅苑套均面积217平米，销售均价43586元/平，套均价近千万，而仁恒公园世纪、仁恒怡庭、仁恒河滨城三项目的套均价则在1500万元左右；2015年宝华集团在上海布局的7个项目中有4个项目的套均价在1000万元上下，套均面积在140-300平不等，分别为宝华紫薇花园、宝华源墅、宝华海尚郡领和宝华栎庭，年度销售金额合计103亿元，占宝华在上海市场销售额的98%。此外，2015年上海地产主推项目的套均价在700-1000万元，其中上河湾套均面积194平，套均价897万，合计销售额55.2亿元，占上海地产在上海市场销售金额的56%。该项目成功入围2015上海商品住宅销售金额TOP10排行榜，位居第四位。

二、2016年上海住宅市场展望

政策层面，2015年全国“两会”提出稳定住房消费，支持自住和改善需求，并将分类指导、因地施策作为房地产政策总基调。这一政策表述释放出强烈的宽松信号，为多年来所罕见，有效提振了市场预期，助推各部门和省市加快“救市”步伐，加大“救市”力度，促进楼市去库存。“两会”后，“330”、“831”、“930”等信贷持续宽松政策接踵而来，系列利好政策减轻了购房者在购房初期的资金压力，并刺激潜在购房需求是改善型需求加快释放。进入四季度，在经济下行压力日益加大背景下，对房地产行业的关注度明显提高。年底政治局会议和经济工作会议均提出要化解房地产库存，去库存上升为国家任务，农民工市民化成为新的救市着眼点。

展望2016年，房地产政策走向格局已定，将迎来大幅度、多层面宽松局面。一方面，会推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，加快农民工市民化，扩大住房需求；另一方面，会开拓商品房源向租赁市场、保障房源转化，并鼓励开发商刺激需求，多措并举助力房地产库存去化。2015年上海楼市利好政策频出，如上调公积金贷款额度、发布人才新政等，但作为特大型城市，上海有着自己的特殊定位，房地产运行也有自身特点，加上2015年以来上海楼市行情持续高涨等，控制房价仍是重要调控目标，未来可预见的时间内取消限购的可能性不大，也没有可能出台短期刺激政策。

1. 住宅市场价格保持上涨，全年成交不及去年，供应继续下降

近期经济工作会议提出把去库存作为房地产工作的重点，推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，扩大有效需求；鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格；坚持稳健货币政策，营造适宜金融环境等多项策略。根据“中国房地产中长期发展动态模型”预测，在未来一段时期内各地方均会推出相应措施给与落实执行，2016年上海房地产市场将继续呈现“价格保持上涨，全年成交不及去年，供应微降”的特点。

成交方面，2016年货币、信贷及财税政策宽松仍然可期，改善型需求将继续增加，预计上半年市场仍将延续目前趋势，需求平稳释放，下半年随着政策边际效应的逐渐减弱，需求同比小幅下降；全年来看，2015年上海商品住宅成交量已是近六年高点，2016年成交量实现同比增长的可能性较小。新增供应方面，2015年商品房新开工面积同比下降近10%，商品住宅用地成交下降近四成，限制了未来供应，预计2016年新批上市面积仍下降。方面，2015年上海房地产开发额保持同比上涨的趋势，并且资金面与预期逐步转好，预计明年房地产开发额将继续保持增长态势。价格方面，在信贷持续宽松背景下，系列利好政策减轻了购房者在购房初期的资金压力，并刺激潜在购房需求是改善型需求加快释放，加上热点地块高溢价及区域楼面价的刷新，上海房价上涨为必然趋势，但涨幅会有所收窄。

分上下半年来看，下半年成交和供应量仍将高于上半年。2011年以来，下半年商品住宅成交面积和新批上市面积普遍较其上半年有所增长。2015年下半年商品住宅成交面积和新批上市面积增长分别较上半年增长44.05%和46.54%，占全年比重均值为59.02%和59.44%，新批上市面积季节性差异更为明显，2016年，这一规律仍将继续延续。

2. 近郊区域供应量大价格上涨空间有限，市区资源稀缺价格仍将居高不下

近年来，上海城镇化建设及轨道交通建设步伐的加快为房地产市场向外围拓展提供了有力的支撑。浦东、嘉定、松江、青浦等近郊区域凭借轨交、较低的价格和相对完善的配套成为刚需购房者的首选区域。随着上海区域土地日益稀缺，2011年至今浦东、嘉定、松江为代表的上海近郊区县的土地成交量远高于区域，累计成交3896万平方米，占上海市总成交量的56%，供应量过大，竞争十分激烈，预计2016年这些区域将继续成为上海的热点区域，但由于较大的供应量做支撑，区域价格上涨空间有限。而市区内由于土地资源稀缺，价格仍将居高不下。

3. 改善需求将是市场主流，中住宅供求将有所上升

未来上海市场将以改善需求为主流，中住宅供求将有所上升。2015年，上海商品住宅成交主力面积段为90-140平米改善户型，占比48%，其中90-120平米首改为主的改善户型占比大，为34%。伴随改善需求释放，6万元以上楼盘、120-140平米及210-300平米改善户型成交明显上升。在政策支持下，中改善需求得以集中释放是2015年商品住宅市场成交特点。2016年货币、信贷及财税政策宽松仍然可期，改善型需求将继续增加。