深圳旧改风险：拆不动、赔不起、玩不转

2015-07-15 10:26:00

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众多开发商掘金深圳旧改的背后，却隐藏着诸多风险与问题。“拆不动、赔不起、玩不转”，是深圳旧改当前面临的难题。

“与大部分城市旧改以政府主导不同的是，深圳旧改完全市场化，项目拆迁由企业主导，导致拆迁成为老大难。”中国指数研究院深圳研究总监程玉对《第一财经日报》记者表示。

深圳市城市更新办官方数据显示，截至2013年底，深圳城市更新项目的实施率仅为大约19%。落成的项目绝大多数是在2009年的《深圳市城市更新办法》出台之前便已启动，并有政府相关部门介入。2009年的政策出台后，更强调企业在旧改中的主导作用，政府仅负责规划与审批，并不主张介入拆迁。

卓越集团副总裁耿延良对《第一财经日报》记者表示：“很多项目因商业性拆迁赔偿无法与极少数业主达成一致意见，而使项目停滞多年。不仅是企业，包括重大公益事项的拆迁都存在这样的问题，就是拆迁难的问题。”

“尤其是旧住宅区改造，必须征得100%业主的同意，开发商才能获得实施主体资格确认，哪怕只有一户业主不同意，拆迁都无法进行。”深圳某旧改项目负责人向峰告诉本报记者。

拆迁难的问题导致深圳2010年深圳城市更新单元第一批计划的8个旧住宅小区改造中的6个“卡壳”。

耿延良透露，目前，上述项目中仅鹿丹村进行了拆除、鹤塘小区因规模小有进展，其他包括木头龙、金钻豪园、华泰小区、龙溪花园、海涛花园等旧改项目，都因少数业主反对导致项目全部停滞，无一成功实施改造。

其中一个旧改项目人士告诉《第一财经日报》记者，他所在的项目光拆迁成本就已投入了四五个亿，90%多的业主同意拆迁，剩下少数人不同意，“随着深圳房价暴涨，这部分人可能又要提高价码了”。

在耿延良看来，解决“少数派”问题，首先需要加快城市更新立法。即把在更新实施中的“少数派”问题纳入法制化轨道上来解决。通过借鉴香港、台湾的经验，当项目赞成改造的业主达到一定比例时，针对少数业主的房屋产权，政府或者改造主体可以按照法定程序，在确保持反对意见的少数业主合法权益以及得到公平合理补偿的基础上，进行收购。

“其次是政府出台指导性的参考标准，通过第三方机构从社会公平公正的角度评估拆赔标准，这样有利于正常合理地规范市场，打消业主不合理的预期，解决目前旧改完全依靠市场、依靠企业和业主之间博弈的现状。”耿延良说。

审批周期长是深圳旧改的另一大难题。

耿延良告诉《第一财经日报》记者，以龙岗区为例，2014年龙岗区城市更新开发企业协会通过大量详实的调查研究后发现，龙岗区城市更新项目的审批流程，需经过40多个政府部门审批，审批期限需955个工作日。

“随后，在龙岗区城市更新开发企业协会的推动下，审批期限优化为586个工作日。但深圳其他区也存在审批过长的问题，急待梳理优化。优化城市更新政府组织机构设置，合理压缩审批环节和时限对于加快推进更新项目实施具有重要的现实意义。”耿延良说。

3年甚至更长的审批周期使风险变得更大，这对开发商的资金实力、旧改经验有着较高要求。目前，深圳市场上不乏很多旧改“半截子”项目，一些开发商拆到一半，已经无力继续开发。

“大部分开发商更愿意通过招拍挂拿净地，风险可控，成本测算也更为准确。但在深圳，没地可拍，搞不了旧改，就可能会被迫退出这个市场。”向峰无奈地说。