致力于轻资产运营的万科再一次拔得头筹，其与鹏华基金合作即将发行内地首只公募REITs。

6月8日，鹏华基金向证监会申报的首只公募REITs“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”正式获批。

REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

在美国、新加坡等成熟市场，REITs被视为股票、债券、货币之外的第四类资产。但在中国，由于政策监管严格、税收制度、上市交易及退出机制不完善等问题，REITs一直难以推行。

前海万科REITs获批，对内地金融市场和房地产市场的重要意义不言而喻。但在税收高企、租金回报率较低两大现实面前，REITs并没有想象中美好。

万科REITs起航

万科与鹏华此次合作的公募REITs标的为万科前海企业公馆未来几年的租赁收入。

该项目是前海管理局的BOT项目，万科于2013年8月中标，并在短短三个月内完成建设，于2014年12月全部投入运营。

BOT模式是指建设、经营、移交。按照此模式，前海企业公馆项目由万科出资约8亿元建设，并在8年后无偿移交给前海管理局，而万科则通过8年的运营来回收项目投资。

万科方面对《第一财经日报》记者表示，前海企业公馆按本来的协议将于2021年9月到期，但前海管理局已跟万科签了补充协议，延期至2023年9月。

据了解，作为一只封闭式混合型公募REITs，只要是能够购买公募基金的一般投资人，无论是法人还是自然人，都可以投资此次万科的REITs产品。

而作为内地首只公募REITs，万科前海企业公馆的收益率如何？

万科前海企业公馆官网资料显示，该项目总建筑面积约为6万平方米。整个项目分为特区馆区和企业公馆区，包含一座约为1万平方米的特区馆、36栋建面积约200~1600平方米不等的企业公馆、一座约3300平方米的商务中心、约3000平方米的商业配套以及约6000平方米的半地下停车场。

接近万科的知情人士告诉本报记者，前海企业公馆的出租率已达100%，2015年的租赁收入大约为240元~250元/平方米/月，以后每年将按照市场水平进行调增。这已接近福田CBD区域的写字楼租金水平。按照可租赁面积5.5万平方米计算，前海企业公馆每年获得的租赁收入为1.58亿元~1.65亿元。

有消息称，前海万科REITs的预期投资回报率达8%，接近香港上市REITs约7%的收益率。此消息尚未得到万科方面的证实。

此次REITs的成行或则将为万科减轻资金负担，加快资金流动。据了解，前海企业公馆的投资总额已超过8亿元，按照上文提到的租赁收入，需要5年时间才能回收成本。

目前，鹏华与万科尚未公布前海万科REITs的发行细则，发行时间与规模尚不得知。

高税收、低回报成拦路虎

在业内人士看来，作为内地首只公募REITs，万科前海REITs象征性意义更大，而内地商业地产的REITs之路仍然“任重而道远”。

由于前海企业公馆是政府项目，万科在获得REITs试点上更具优势。

2014年9月，央行和银监会又下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，要求积极稳妥地开展REITs试点工作。随后，根据住建部的相关部署，将首先在北京、上海、广州、深圳四大城市展开保障房REITs试点。

这被认为是REITs即将启动的重要信号。当时就有业内人士表示，这实际上使参与政策性住房代建、配建的房地产开发企业，获得银行贷款以外的新融资渠道成为可能。

万科代建的前海企业公馆无疑具备上述特点，且作为“特区中的特区”前海自贸区的重要项目，由万科前海企业公馆尝试国内首只公募REITs，更能彰显前海作为中国金融创新试验场的地位。

公募REITs的破冰，也将为整个房地产行业尤其是商业地产提供融资的新渠道和新方向。

当前，内地的房地产行业主要通过股权、银行贷款、中期票据、优先票据等方式进行融资，但对于资金周转较慢的商业地产而言，融资难和成本高是两大难题。

万科和万达这两家龙头企业都在尝试商业地产的轻资产模式。万科曾将北京金隅万科广场股权售予麦格理进行套现，并试图与凯雷、领汇等全球知名基金合作，寻求不动产退出方式。万达也希望通过REITs将不动产打包上市。

万科方面对《第一财经日报》记者表示，对于运营周期较长的项目，通过REITs这种金融产品创新，有助于减少资源占用，盘活资金利用效率，这符合公司的发展方向。公司将继续以“金融化、重运营”为发展思路，积极寻求合作，提高为股东创造回报的能力。

然而，前海万科REITs并不具有普适性。

“REITs在国内仍然面临两大难题：高企的税收、低租金回报率。”房地产与金融评论人士黄立冲对《第一财经日报》记者表示。

黄立冲说，在中国现有的税法框架下，通过长期持有物业获得租金收入再进行分配，需再次缴纳营业税、企业所得税、增值税等各项税收，可能会吃掉收益的一半。REITs的推行需要政府在税收减免上下功夫。

税收问题只是其一。评级机构惠誉早些时候发布报告称，即使监管政策松动，REITs在中短期内不太可能取得重大发展。

惠誉给出的解释是，许多中国的投资类地产质量较低，租金收益率低于4%，且会被高于6%的较高国内借款成本抵消，使得REITs单位持有人几乎没有利润可得。

黄立冲也表达了类似的观点，他认为，只有等到中国的租金回报率提高到7%左右，REITs才有可能大面积推广。“要么房价跌一半以上，要么租金升一倍，这两个条件在短期内都不会实现。”

不过，惠誉提出，部分获得较低融资成本的企业如万达、华润置地，能为投资者提供合理收益，这可以增加他们成功实现REITs上市的机会。

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