2015年老大万科在慌什么？

【中国经营网注】2014年，以总裁郁亮为代表，万科高管在多个场合强调万科不在意销售金额排名。郁亮也表示，如果有企业销售金额超越万科，自己将会送上祝福。相对于销售金额，郁亮更关注销售回款指标。本文认为如今的万科有些慌了，万科慌的是未来要靠什么继续成为房地产行业中一个有个性的公司，并继续成为游戏规则的制定者。所以你会看到万科各种各样的尝试，尤其是和互联网相关的。

据好奇心日报报道，2014年前11个月，绿地以1908亿人民币的销售额超过了万科，就在被认为有可能取代万科成为行业第一的时候。万科迅速实现了2000亿的销售回款，把绿地又甩在了后面。万科总裁郁亮曾经说过，“万科做老大真的很久，有谁愿意拿去真的很好。”这未必是一句真心话，不过让万科真正感到有点慌的则是今年房地产市场的变化。

2014中国经济发展状态被定义为“新常态”，这虽然是一个政治术语，但用来概括2014年的房地产行业，也同样适用。2014年中国房地产开发商土地购置面积为29376万平方米，同比下降14.5%；前11个月商品房销售总面积超过10亿平方米，同比降低8.2%；商品房销售额为64481亿人民币，和去年同期相比下滑7.8%。房地产行业过去那种拿地开发，就能大把捞钱的野蛮生长时代已经过去了。

房地产调控政策在2014年也发生了重大变化。行政干预手段开始淡化，比如自2011年开始在全国范围内实施的限购政策，目前只剩下5个城市还在执行。限购被“松绑”的同时，政府还出台了很多救市措施刺激房地产市场，比如央行首次降息，将住房和其他长期贷款利率降低了0.4个百分点。

房地产市场正在承受巨大的压力。住房已经不再像过去那么短缺，马佳佳一句“90后不买房”看上去更是让万科心慌不已。但90后购房需求其实还没有真正来到，中国购房者的平均年龄为27岁，这也正是万科真正担忧的——不知道未来的消费者在哪里——以前地产商根本不用想这事儿。

政策和市场环境都在发生变化，消费者的需求也发生了变化，这都可能导向未来商业模式的调整。万科慌的是未来要靠什么继续成为房地产行业中一个有个性的公司，并继续成为游戏规则的制定者。所以你会看到万科各种各样的尝试，尤其是和互联网相关的。

万科的互联网噱头

互联网思维几乎是万科，或者说整个地产行业2014年的关键词。从年初郁亮带着管理团队到小米、阿里、腾讯等技术公司拜访，到小米董事长雷军问郁亮“你们盖的房子价格能不能跌一半“，然后到年底，毛大庆说“互联网盖不起房子”。你会看到，万科今年在围着互联网各种忙活。

6月，万科与百度签约，启动商用地产科技化运营，将“定位引擎、大数据、营销工具”三类核心技术引入万科商业物业运营中。试图通过定位引擎和大数据分析，调整商业地产的招商策略，分析商场人流活动轨迹、消费习惯等，以便精准营销。

8月，万科集团首次上线“万享会”，是一款基于微信平台的全民互动营销工具，任何人均可注册成为万科线上经纪人。“万享会”包括两个重要功能，一个是“全民经纪人”，即鼓励注册人推荐客户购买万科项目；一个是“分享达人”，即鼓励注册人对万科信息进行传播，并从中发现意见领袖和潜在的客户需求。

紧接着，万科与淘宝宣布，淘宝用户全年花了多少钱就可以在万科全国21个城市中的23个楼盘直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元。媒体报道，此举可能使淘宝用户购房成本节省最多10%。万科方面表示这是万科运用互联网的一次创新尝试，万科将以学习和开放的心态去探索各种可能性。

总结起来的话，万科的互联网思维，一种是营销噱头，一种是所谓的O2O。

万科依然保持了正常的财务增长

根据万科的财务报告，2014年前三季度累计实现销售面积1263.8万平方米，销售金额1490.6亿元，同比分别增加15%和16%。另外，在回笼资金方面，回款增加43.54%。万科依然保持了财务方面的增长。

但利润率一直在下滑，从第一季度的约21%下降到了第二季度的约16%，然后到第三季度的约15%。其实毛利率的下降从更早之前就已经开始了，兰德咨询的数据显示，从2011年到2014年，万科毛利率从28.79%下降到了21.78%。恒大、中海、保利、世茂、碧桂园等其它地产商也都在下滑。就整个行业情况而言，从2010年到2013年，地产销售利润率从原来的21.13%下降到了16.63%。这意味这房地产行业高利润的时代已经过去了。

毛大庆说的“互联网思维盖不起楼”，这是真实的想法

虽然万科玩了很多互联网噱头，但毛大庆年终所说的”互联网盖不起楼“其实才是最真实的想法。衡量万科业绩的依然是卖了多少房子，但前提得有房子可卖。

万科今年在拿地方面相对保守，主要是因为库存压力大，从2012年到2014前三季度，万科存货累积增加了1000多亿。加上年终新房入市，万科的存货量还会增加。

万科资金链正变得变得越来越紧张，不过还是在11月，一口气抢下了6块地。代表万科短期偿债能力的流动比率和速动比率都在下滑。而从长期负债比率来看，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值为65.81%，万科近三年都高出了均值。这意味着在行业中，万科有着较高而持续的财务风险。一旦在借款期内销售下滑或楼市处于调整、下行周期，万科就很容易出现资金周转不畅、还款困难，再遇上信贷紧缩就会更麻烦。

但市场整体上可能酝酿着变化，开发商都要重新定义

中国地产业诞生了大量的首富阶层，他们得益于地方政府土地财政政策、GDP业绩等，大部分地方政府把地产业作为支柱产业，融资等政策方面的支持。在这些基础之上，才是中国城市化的需求。但从2004年到2014年的10年间，根据胡润排行榜，中国首富阶层（Top20）中涉足房地产的人数从56％降到了32%。在2014年，富豪榜的前六位，互联网公司的掌权者占了一半。

同时，城市化进程在减慢，GDP增速的政绩考核，未来可能也会有所松动，“去行政化”会让万科这些大型房企长期以来维持的政府资源打折扣。