奥园“后商住双线时代”的自我救赎

商业项目将奥园地产集团销售带过百亿门槛的同时，也给其留下了一个个运营的难题。为了解决这些问题，奥园正一步步开始实施其商业地产微调计划。

5月27日，奥园揭幕其首个跨境电商，据了解该展示交易中心以“线下展示交易中心+线上购买平台”的O2O运营模式，打造一个集“体验、交易、检测、配送、交流”为一体的综合性O2O跨境保税及完税进口商品服务平台。

按照奥园总裁郭梓宁的规划，未来3年,奥园将在全国打造约80家跨境电商连锁体验店。每建成一个奥园广场就落地一个跨境电商体验店。“在年内，除了南沙展示交易中心开业以外，还将在广州、珠海、重庆、沈阳、株洲、南宁、蚌埠等多个项目落户跨境电商体验店。”

成也商住败也商住

毫无疑问，跨境电商体验店的建设将会为奥园旗下项目的住宅销售和商业地产的运营带来不少益处。然而，回溯奥园近两年的发展路线，却不难发现其对商业地产的重视程度。

2012年，奥园内部确定了商住双线的产品策略，并以此策略指导了奥园三年的发展。随后的拿地策略上，奥园多拿下商住混合用地甚至纯商业地，该公司也有意把商业打造成未来业绩的新增长点。2013年6月份，其正式发布了商业地产发展战略，启动奥园优秀商家资源库的载体“奥商会”。彼时，奥园执行总裁杨忠亦曾对媒体介绍称：“奥园坚持‘商住双线’策略，即住宅产品销售占比60%，商业性质的销售占到40%份额。”

随后，奥园发力商业的动作愈发明显。当年9月份，该公司正式成立“奥园商业集团”，期望以商业地产营销新概念助推奥园商业发展。据了解，奥园商业集团作为奥园集团商业战略下的核心经营管理机构，将配合奥园商业选址、定位、业态规划、商业设计等，负责招商、经营和物业管理工作，整合奥园集团商业招商资源、物业租售资源和物业管理资源。同时，奥园为了健全其商业集团，还聘请了原中天城投集团商业管理有限公司总经理苗思华，到奥园担任总裁助理兼商业集团总裁。

而大力发展商业的奥园也收获了不少益处。2013年广州楼市遭遇了限购、限贷、限价等政策的调控，恰因其商业物业中有大部分不限购、不限贷的公寓类产品。这类产品还因为地段好、产品小、总价低、办公居住多功能等特点，顺利成为调控楼市中的“新宠”。

于是在2013年奥园的销售业绩中，重点销售的奥园康威广场、奥园城市天地、奥园越时代、株洲奥园神农养生城、株洲奥园广场、重庆奥园水云间、重庆奥园国际城、江门外滩、江门奥园益丞广场等9个项目中，有7个为商业项目。其中，奥园康威广场在12月14日开盘时，2小时就销售5.3亿元;而主打公寓的奥园越时代也在12月开盘时录得金额8亿元。

最终得益于商业项目销售的带动，奥园2013年录得销售100.38亿元,同比大幅增长约91%。其中，全年商业物业销售占总销售额的约45%。而在当年奥园集团的业绩答谢会上，奥园集团相关负责人还表示，2014年是奥园集团商业地产格局发展的重要一年。

可是2013年的好年景并未延续到2014年。也恰在此期间，奥园的商业物业占销售比例一路飙升。在2014年1月高达80%，2月为69%。到了年中商业物业销售占比依旧在52%的高位。

彼时，全国各大城市正依次取消限购，这些城市包括奥园已经进入的沈阳、重庆、株洲等城市，而在奥园拥有不少商业性质公寓的广州大本营“分布取消限购”的说法也逐渐甚嚣尘上。

曾经在限购时优势凸显的公寓产品，在限购取消声中已优势不再，在全国房地产市场销售下行中，更是因其一直被视为投资型产品而首当其冲受到影响。并在随后下半年住宅市场开始回暖时，投资性消费为主的商业公寓复苏也滞后于住宅。

而谈及放松限购限贷对奉行商住双限开发的奥园的影响，营运总裁杨忠也坦承：“放开住宅的限购，对奥园本身商业性的产品会有一些细微的影响。”