SOHO中国因何售卖外滩金融中心？

【中国经营网综合报道】日前，SOHO中国将此前与复星互不相让的上海外滩8-1地块项目50%的股权出售给复星的消息引发外界关注。从四年前的“由卖转租”到今天的“投资转持有”，这家成立于1995年的企业似乎一直在追求改变。那么，SOHO中国因何售卖外滩金融中心股权呢?答案或许要从2012年8月份SOHO中国宣布转型谈起。

放弃外滩地王股权

SOHO中国发布的名为《有关上海海之门房地产投资管理有限公司(以下简称“海之门”)重组的公告》称，将对公司间接持有50%股权的公司海之门以股东批准方式进行重组。重组包括海之门向浙江复星出售证大外滩全部股权，这场旷日持久的上海外滩地王之争终于以SOHO中国的“服软”告终。

据澎湃新闻报道，外滩金融中心总建筑面积约42万平方米，整体规划南、北两大区，包含两栋高达180米的双子塔。SOHO中国公告称，海之门以代价人民币84.93亿元向其股东之一浙江复星国际集团(00656.HK)出售名下外滩项目的全部股权。出售股权同时，海之门将会对股东贷款进行重组。

根据公告，海之门向SOHO中国间接全资附属公司上海长升投资管理有限公司清偿贷款人民币31.05亿元，以及应付利息人民币14.8亿元。总额约45.85亿元。作为拥有海之门50%股权的复星中国则将获得归还的股东贷款40.37亿元。重组完成后，复星国际将会拥有外滩项目的全部股权，而SOHO中国则正式退出。

值得一提的是，外滩项目两大股东之间的纠纷已接近4年时间。外滩8-1地块即黄浦区小东门街道574及578地块，占地面积45472平方米。2010年，上海证大集团斥资92.2亿元买入这幅土地。

2011年11月，上海证大以95.7亿元的价格，将外滩8-1地块的项目公司——上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司，出售给海之门。彼时，海之门由复星国际、上海证大、绿城及上海盘石分别持有50%、35%、10%和5%股权。

2011年底，SOHO中国宣布斥资40亿元，从上海证大、绿城、上海盘石手中，购得海之门50%股权。但是，持有海之门另外50%股权的复星认为，该公司对海之门剩余股权有优先认购权，但上海证大、SOHO中国和绿城中国对此持有异议。双方此后“口水”不断，直至升级为民事诉讼。

2013年4月24日，上海第一中级人民法院裁定原告复星集团胜诉。当天，SOHO联合绿城、证大再次提出上诉。至今，二审法庭宣布调解后仍未有结果。

2014年10月15日，复星宣告，外滩金融中心结构封顶。整个项目的总投资(含地价)已超过130亿元。复星国际同一天发布公告称，项目计划将于2016年竣工。复星表示，本次收购的完成，将有利于该项目的如期对外开放和未来的运营管理。

事实上，SOHO单方面宣布将以人民币84.93亿元的价格将自身持有的50%股权出售给复星，这样“服软”的行为在业内人士的眼中有着更深的意味，结合日前SOHO中国CEO张欣提出的“不再投资海内外楼市”的宣言，SOHO似乎是在为存量资产增加而加速资金的回流。

日前，张欣表示，目前海外主要城市的房产过于昂贵，暂时不会投资海外房地产，对在中国进一步投资土地也不感兴趣，转而选择持有现金。不过，张欣对目前海内外楼市的“冷眼”，在业内人士看来似乎过于激进。

易观研究院智库中心研究总监严跃进表示，作为企业来讲，还是应该看好房地产传统领域的投资，机会仍是存在的。绝大多数房企也还在热衷于楼市的投资，关键在于如何将现有资源有效整合起来。

SOHO中国发布的2015年度中期业绩显示，上半年实现营业额3.93亿元，同比下降92%，实现公司权益股东应占核心纯利7200万元，同比下降94%。SOHO中国称，期内营业额大幅下降的主要原因是集团业务由“开发-销售”转型为“开发-持有”，从而导致物业销售收入下降所致。

对于放弃外滩项目的主导权、停止海内外投资，业内人士认为，这是在给这场转型继续铺路，是加速资金回流的体现，原因在于向持有型租赁物业转型的过程中需要大量的资金作为储备支持。

另外，SOHO中国三年来已经在上海套现超过100亿元，此前2013年和2014年，他分别出售了位于上海曹家渡板块的静安广场、虹口区的海伦广场以及虹口SOHO，另外还出售了虹桥凌空SOHO一半的项目，套现83亿元。与此同时，2011年后，SOHO中国已经连续4年没有新增投资。

这一系列举动曾引发外界对于SOHO中国学习李嘉诚撤资的传言，对此，潘石屹回应称，“有媒体说SOHO中国模仿李嘉诚抛售上海3个项目，这个解释是错误的。我们在上海投资近500亿，占SOHO总量75%。我们同时看好北京上海未来的市场。正在优化投资、增大 北京，达到两地平衡。 SOHO是北京上海最大写字楼开发商，拥有200万平米在建和建成物业。开门做生意，买进卖出很正常，大家千万别过度解读。”

度过转型阵痛期?

当互联网思维席卷房地产行业时，万达、链家等巨型传统地产企业在忙着借助互联网去掉“地产”两个字，而另一个隔一段时间就去拜访互联网企业的房企掌舵人是潘石屹。对于善于营销、依靠卖房赚取高利润的SOHO中国，潘石屹这三年正默默地力争把它变成一个“全都像互联网企业”的房企。

据证券日报报道，从2012年8月份宣布转型持有，到2015年初推出新产品SOHO 3Q进行第二次转型，潘石屹表示，“现在我的工作量是以前的5倍，新的东西难免比原来预计的速度要慢，碰到的困难也要比预计的多得多”。